合作建房的法律性質(zhì)及其糾紛的預(yù)防

合作建房的法律性質(zhì)及其糾紛的預(yù)防 　　內(nèi)容提要：合作建房是一種非常普通的房地產(chǎn)開發(fā)形式，但其法律關(guān)系較為復(fù)雜，目前對此還沒有十分明確的規(guī)定，這就為房地產(chǎn)司法實務(wù)帶來了不少困難。發(fā)達(dá)國家的有關(guān)規(guī)定雖可供我們借鑒，然其法律畢竟與我國不同，因此應(yīng)根據(jù)我國現(xiàn)行法對合作建房這一法律現(xiàn)象進(jìn)行較為準(zhǔn)確的解釋，本文正是這方面的一種嘗試，時合作建房糾紛的解決也提出了自己的見解。

　　關(guān)鍵詞：合作建房；物權(quán)；合同

　　所謂合作建房是指當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)作為出資，另一方投人實際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條，即土地使用權(quán)可以作價人股，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。這種做法雖然可以解決僅有土地使用權(quán)而無資金蓋房的融資困難，但是，在實踐中卻經(jīng)常因合建房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題而產(chǎn)生糾紛，所謂“合作”并不是嚴(yán)格的法律術(shù)語，對其法律性質(zhì)也很難界定。首先是在實踐中建房申請人與實際建造人不符，根據(jù)我國有關(guān)法律，只有土地使用權(quán)人才有權(quán)申請建房。而房屋產(chǎn)權(quán)也要確認(rèn)給申請建房人在此情況下，實際建造人無法取得房屋所有權(quán)，并可能由此受到經(jīng)濟(jì)上的損失，這種現(xiàn)象有悖于民法的公平原則。如果根據(jù)當(dāng)事人在合建契約中的約定確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬，那么能否得到法律的允許？對此，筆者以前曾發(fā)表過個人觀點①，現(xiàn)就相關(guān)問題作進(jìn)一步探討。

　　一、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)

　　合建契約是指當(dāng)事人之問關(guān)于一方提供土地使用權(quán)，由另一方出資建設(shè)，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權(quán)的協(xié)議。這種合同關(guān)系既可以發(fā)生在公民個人之間、公民與法人之間，也可以發(fā)生在建設(shè)單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間。為此，有必要先了解一下在我國實踐中的四種合作建房形態(tài)：一是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。二是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。三是以開發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)商依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。四是雙方共同組成一個新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，并以該公司的名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，等所建房屋售出后依約分配所得收人②。按照其中第四種方式合作建筑的房屋屬于項目公司所有，對此沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。只是股東間利益分配的糾紛。由公司法進(jìn)行調(diào)整，本文只討論前三種合作建房形式。

　　現(xiàn)在可以肯定的是。合建契約是一種諾成性的、雙務(wù)、有償合同，也就是說，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方須完成建筑，雙方均負(fù)有義務(wù)，且互為對價。但它究竟屬于哪一類有名合同，在理論上是有爭議的我國臺灣學(xué)者有四種觀點：一是承攬契約。將基地權(quán)利人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物；把建筑商取得的部分基地權(quán)利看做基地權(quán)利人給付的報酬。二是互易契約。將合建契約當(dāng)做部分基地權(quán)利與部分房屋所有權(quán)的交換。三是合伙契約�；�地權(quán)利人以土地為出資，建筑商以資金與勞務(wù)為出資，共同建筑房屋，并分享權(quán)益四是買賣與承攬并存的混合契約。建筑商為土地權(quán)利人完成一定工作，土地權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權(quán)利作為報酬，而建筑商又以此項報酬抵充買受其房屋占用基地的款項「3」。

　　對于合建契約的性質(zhì)不可一概而論，應(yīng)該具體問題具體分析。在前述我國實踐中常見的四種合作建房形式中，第一種是土地使用權(quán)人（公民或法人）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預(yù)先約定分得的房屋進(jìn)行預(yù)售。土地使用權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)商共同出資、共同經(jīng)營、共享利益，在預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，依合伙的規(guī)定合建房屋由雙方共有。當(dāng)只有房地產(chǎn)開發(fā)商一方出面經(jīng)營而土地使用權(quán)人僅提供地皮并不參與實際建設(shè)時，也不能解釋為“名為合伙實為借貸”，因為出面經(jīng)營者為實際出資人，只能按照合伙契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，按照約定將開發(fā)商應(yīng)分得的房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。這時可以將土地使用權(quán)人看做定作人，把房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)做承攬人，將開發(fā)商根據(jù)合建契約取得的房地產(chǎn)權(quán)益看做是承攬報酬，故可以看做是承攬。第三種合作建房形式是以開發(fā)商的名義進(jìn)行建設(shè)，房屋建成后，開發(fā)商依約將部分房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地使用權(quán)人，同時土地使用權(quán)人也要把開發(fā)商應(yīng)分得的房屋所占用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，這時可以認(rèn)為是土地使用權(quán)人將其部分土地使用權(quán)與開發(fā)商的部分房屋所有權(quán)進(jìn)行交換。故可以看做是互易。盡管建筑行為是一種提供勞務(wù)的行為。但畢竟也是一種可以用金錢評價的商品，自然可以成為互易的客體�；旌掀跫s說是對承攬說的進(jìn)一步解釋，但既然已經(jīng)認(rèn)定是承攬關(guān)系，而且將承攬的部分建筑物作為報酬，那么就再沒有必要解釋為買賣契約。

　　筆者認(rèn)為問題的關(guān)鍵是，實際出資者能否取得其所建房屋的所有權(quán)？我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第二款規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”這是為了貫徹房與地的權(quán)利主體一致原則。根據(jù)我國建設(shè)部2001年發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條第一款的規(guī)定，“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。”我們知道，不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件是辦理不動產(chǎn)登記，根據(jù)上述規(guī)定，取得房屋所有權(quán)須持有多種證件，但并沒有申請人必須是這些證件惟一權(quán)利人的強(qiáng)制性規(guī)定。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法A第三條第三款規(guī)定：“本辦法所稱房屋權(quán)利申請人，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。”其中“已獲得了房屋”一語甚為不詳，若解為房屋的占有人，則須具有本權(quán)才能成為受法律保護(hù)的占有權(quán)。這種本權(quán)。在合作建房中，除土地使用權(quán)外，還可以是根據(jù)合建契約而取得之債權(quán)。于是，并非只有土地使用權(quán)人才能取得合建房屋的所有權(quán)。

　　二、合建房屋原始取得人的確定

　　在我國，取得房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)「4」。根據(jù)《土地管理法》第五十三條的規(guī)定，建設(shè)項目經(jīng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位才能申請土地使用權(quán)。問題是土地使用權(quán)是不是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的必要條件？可以說我國現(xiàn)行法對這一問題的態(tài)度是比較暖昧的。其實，根據(jù)我國《城市規(guī)劃法》第三十條至第三十二條的規(guī)定，申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人應(yīng)該是土地使用權(quán)人。但是，我國的房地產(chǎn)開發(fā)公司大多脫胎于行政機(jī)關(guān)（城市房地產(chǎn)管理部門），于是，在實踐中就出現(xiàn)了建設(shè)單位提供土地使用權(quán)，而以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義進(jìn)行建設(shè)的狀況「5」。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法}）（建設(shè)部1995年1月23日以第41號令發(fā)布）對此作了相應(yīng)的規(guī)定。在這種情況下，作為非土地使用權(quán)人的房地產(chǎn)開發(fā)公司卻可以申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，據(jù)此，它可以申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。接下來的問題是，在沒有土地使用權(quán)的情況下，何以能夠取得地上建筑物的所有權(quán)。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則�！奔赐恋厥褂脵�(quán)及其地上建筑物所有權(quán)的主體必須是同一個人（包括公民和法人）。于是，對非土地使用權(quán)人卻能取得地上建筑物所有權(quán)這一問題的解釋

　　只能是將所建房屋作為動產(chǎn)看待。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條第二款的規(guī)定，當(dāng)建筑物作為動產(chǎn)看待時，不受房產(chǎn)和地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則的限制。如果建筑商能夠先取得所建房屋所有權(quán)，再轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)給土地權(quán)利人以換取部分基地權(quán)利，那么就可以將合建契約解釋為互易合同。

　　在合作建房關(guān)系中，必然會有一方轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括本文所謂合作建房。合作建房的結(jié)果是對建成房屋利益的分享，所以對合建房屋所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。我國臺灣地區(qū)一般是以建筑執(zhí)照記載的建筑人為合建房屋的原始取得人。也就是說，以誰的名義建筑房屋，房屋建成后，房屋的所有權(quán)就歸誰。如果以建筑商的名義建造，那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期間或建成后分給土地使用權(quán)人之前意外滅失，其風(fēng)險由建筑商承擔(dān)。因此，如果以土地使用權(quán)人的名義建筑，那么合建房屋的原始取得人就是土地使用權(quán)人。該房屋分配給建筑商之前意外滅失的風(fēng)險由土地使用權(quán)人承擔(dān)。如果以雙方的名義建筑房屋，那么按照合建契約中約定的份額，建成后的房屋分別屬于建筑商和基地使用權(quán)人所有。合建房屋因意外事故損毀。滅失的風(fēng)險由雙方以各自的份額為限分別承擔(dān)。

　　筆者以為，在合建契約有效的前提下，應(yīng)該貫徹當(dāng)事人意思自治原則。問題是在當(dāng)事人對于原始取得人沒有約定的情況下怎么辦？這時當(dāng)然要依法辦事了，我們找法的結(jié)果可能有三種情況：一是法律有明確規(guī)定；二是法律規(guī)定較為含混；三是現(xiàn)行法無任何規(guī)定，即存在法律上的漏洞。這三種情況都需要法律解釋，只是解釋的難度不同而已。即使在第一種情況下，也要首先分清是概念、原則、規(guī)范，還是技術(shù)性規(guī)定，其次還要將作為法律主體的規(guī)范分解為行為模式和法律后果「6」 針對第二種情況，因法律規(guī)定過于抽象而需要具體化，因為它只是一個價值取向的指令，需要法官根據(jù)符合社會發(fā)展的倫理道德觀念做出客觀的說明「7」。對于第三種情況，則要根據(jù)法律認(rèn)可的習(xí)慣或類推適用等方法進(jìn)行漏洞補(bǔ)充「8」。在合同沒有約定原始取得人，而法律也沒有作出相應(yīng)規(guī)定的情況下，可以成為合建房屋原始取得人的有三種：一是合作建房的申請人；二是合建房屋的基地使用權(quán)人；三是合建房屋的實際出資人。根據(jù)我國《建筑法》第八條的規(guī)定，建房申請人是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的人，取得規(guī)劃許可證的人本來應(yīng)該是土地使用權(quán)人，但在實踐中，只要持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證就可以申請建設(shè)工程施工許可證，所以建房申請人不一定是土地使用權(quán)人，我國現(xiàn)行法律對此也無禁止性規(guī)定。那么非土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)的情況只能作一種解釋，即該房屋屬于動產(chǎn)，已如前述。因為眾所周知，取得作為不動產(chǎn)的房屋所有權(quán)的前提是先取得一定的土地使用權(quán)，以反映土地與房屋在客觀上的不可分性，并貫徹房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則。如果是取得作為動產(chǎn)的房屋所有權(quán)，那么就不必辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。這時的合建契約應(yīng)解釋為互易，適用有關(guān)買賣合同的規(guī)定。就房屋預(yù)售而論，根據(jù)我國《城市房屋預(yù)售管理辦法》第五條和第六條的規(guī)定，預(yù)售房屋須取得《商品房預(yù)售許可證》，在合作建房中。實際出資人（建筑商）即使非土地使用權(quán)人也有可能取得《商品房預(yù)售許可證》。因為按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條的規(guī)定，由房地產(chǎn)的實際開發(fā)企業(yè)辦理《商品房預(yù)售許可證》。

　　在合建契約被認(rèn)定為承攬契約的情況下，大陸法系傳統(tǒng)民法認(rèn)為，若建筑材料全部由承攬人提供，則該建筑物交付定作人之前應(yīng)該屬于承攬人所有「9」。但是，如果將建筑物的原始取得人確定為承攬人，那么在發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的司法實踐中產(chǎn)生了許多問題：第一，若建筑物交付前屬于承攬人所有，則承攬人的債權(quán)人就可以扣押該交付前的建筑物。并將其拍賣，而定作人卻無權(quán)阻止。第二，如果承攬人將工程轉(zhuǎn)包，那么次承攬人也有可能取得部分建筑物的所有權(quán)。若轉(zhuǎn)移給定作人時，則須辦理二次登記手續(xù)，甚為繁瑣。而且在承攬人與次承攬人均為多數(shù)人的情況下，問題就更為復(fù)雜。第三，若將承攬人確定為建筑物的原始取得人，則他可以將建筑物轉(zhuǎn)讓給第三人或向第三人提供擔(dān)保。此時，定作人雖然可依債務(wù)不履行向承攬人請求損害賠償，但對于第三人卻不能主張所有權(quán)。因此，大陸法系發(fā)達(dá)國家一般將合建房屋的原始取得人確定為定作人。需要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，承攬合同與建設(shè)工程合同是兩種并列的有名合同，當(dāng)建設(shè)工程合同沒有明確規(guī)定時，才可以適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定。

　　三、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預(yù)防

　　合作建房中的產(chǎn)權(quán)糾紛多是由于當(dāng)事人在合建契約中對產(chǎn)權(quán)歸屬約定不明造成的，在這種情況下、首先要確定房屋所有權(quán)的原始取得人。在合建契約合法有效的情況下，一般應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人之間的約定來確定合建房屋的原始取得人，于是確定合同是否有效就顯得十分重要。而確定合同是否有效關(guān)鍵是從合法性的角度加以考察。首先應(yīng)該確定申請建房人是否具備主體資格。根據(jù)我國現(xiàn)行法，有必要確定一個原則，即以土地使用權(quán)人為原始取得人。這樣做的目的，第一是為了貫徹地產(chǎn)和房產(chǎn)的權(quán)利主體一致原則；第二是為了符合建設(shè)程序的要求。因為土地使用權(quán)是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提，而建設(shè)工程規(guī)劃許可證又是取得建設(shè)工程施工許可證的基礎(chǔ)，而建設(shè)工程施工許可證又是取得房屋所有權(quán)的必要條件。如果可以將建筑商（實際出資人）作為合建房屋的原始取得人，那么就應(yīng)該嚴(yán)格限制其將合建房屋轉(zhuǎn)讓給除基地使用權(quán)人以外的其他人，并在合建房屋上為基地使用權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，以防止建筑商的其他債權(quán)人對合建房屋可能實施的扣押行為。

　　對實際出資人的利益保護(hù)也是著重需要解決的問題。筆者以為，解決的辦法有兩個：一是由實際出資人辦理預(yù)告登記；二是就所建房屋設(shè)定抵押。前者是針對產(chǎn)權(quán)分享而設(shè)的，后者是對合建房屋售后利益分享而為的。我國目前還沒有預(yù)告登記制度，為此須借鑒發(fā)達(dá)國家的有關(guān)立法。預(yù)告登記是指為保全不動產(chǎn)請求權(quán)而對該項請求權(quán)所作的預(yù)備登記。這種登記排斥將來就相同請求權(quán)所提出的登記申請「10」。合作建房的實際出資人若辦理了預(yù)告登記，則就可以保障其對合建房屋的產(chǎn)權(quán)。對于為了分享合建房屋售后利潤的實際出資人，可以要求對方在合建房屋上設(shè)定抵押，在對方不履行約定分享的義務(wù)時，就能通過行使對合建房屋的抵押權(quán)而優(yōu)先受償。與德國民法不同的是，在我國，房屋可以獨立成為所有權(quán)的客體，不適用土地對地上房屋的附合原理。不過，作為一種不動產(chǎn)物權(quán)，房屋所有權(quán)的取得必須以土地使用權(quán)的取得為前提條件，以反映土地與建筑物之間客觀上的不可分性。在合作建房中，由于實際出資人并不是土地使用權(quán)人，所以如果不考慮土地使用權(quán)人而將他確定為合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作為動產(chǎn)的房屋所有權(quán)，因為他沒有土地使用權(quán)，無法通過不動產(chǎn)登記而真正取得作為不動產(chǎn)的房屋所有權(quán)。如果實際出資人只想取得合建房屋的售后利潤，那么他可以將作為動產(chǎn)的房屋賣給土地使用權(quán)人。這種買賣合同只能是動產(chǎn)買賣合同。在傳統(tǒng)民法理論中，作為取得房屋所有權(quán)前提的土地利用權(quán)（包括所有權(quán)、地上權(quán)、租賃權(quán)和借用權(quán)）被稱作權(quán)原。但這畢竟是一種在理論上成立的觀點，若將實際出資人定為合建房屋的原始取得人，那么在實踐中履行與土地使用權(quán)人分享產(chǎn)權(quán)的法律手續(xù)時仍將十分困難，因此完善目前的房地產(chǎn)登記制度是非常必要的。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，如果土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)作為合作建房的條件，那么原則上是不允許的。因為劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，根據(jù)我國a城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條的規(guī)定，不能作為出資條件而用于合作建房，否則就會造成國有資產(chǎn)的流失。若將劃撥土地使用權(quán)用于合作建房，則須先辦理有償取得手續(xù)，即向當(dāng)?shù)厥�、縣政府補(bǔ)交相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金數(shù)額的價款。辦理了有償取得手續(xù)的土地使用權(quán)已變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)，當(dāng)然可以用于合作建房。至于農(nóng)民之間合作建房用地，應(yīng)注意我國現(xiàn)行法的相應(yīng)限制，對此《土地管理法》第六十二條作出了專門的規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)�！�

　　注釋：

　　「1」關(guān)濤。我國不動產(chǎn)法律問題專論〔M].北京人民法院出版社，1999. 268-277。

　　「2」魏振華。房地產(chǎn)的共同開發(fā)和委托開發(fā)探析UI政法論壇，1997，（2）：18。

　　「3」楊與齡 《房屋之買賣、委建、合建或承攬》J 臺北：正中書局。1981. 413-415。

　　「4」參見建設(shè)部1989年9月20日（89）建房市字第77號《關(guān)于國有房屋土地使用證及房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等有關(guān)問題的答復(fù)》第2條第1項。

　　「5」魏振華。房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問HFAI.梁慧星。民商法論叢（第4卷）[C].北京：法律出版社、1996. 84-85。

　　「6」沈宗靈《法學(xué)基礎(chǔ)理論》「M].北京：北京大學(xué)出版社，1988. 33一35。

　　「7」梁慧星。民法解釋學(xué)[M」北京：中國政法大學(xué)出版社，1995. 292-300。

　　「8」梁慧星 民法總論[MJ北京法律出版社，1996. 281-285。

　　「9」史尚寬。債法各論[M].北京中國政法大學(xué)出版社，2000.313。

　　「10」孫憲忠。德國當(dāng)代物權(quán)法〔M].北京；法律出版社97.153-154。

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