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二重買(mǎi)賣(mài)的認(rèn)定

二重買(mǎi)賣(mài)的認(rèn)定   買(mǎi)賣(mài)是人類(lèi)最早、最基本的交易行為。一物數(shù)賣(mài),自古有之,有物價(jià)波動(dòng)之際,最為常見(jiàn),而此實(shí)際多出于罔顧信用,圖謀私利。買(mǎi)賣(mài)原則上不過(guò)使債權(quán)發(fā)生效力,故出賣(mài)人就特定物同時(shí)或順次與數(shù)買(mǎi)受人處理買(mǎi)賣(mài)契約,為可能,此時(shí)稱(chēng)為二重買(mǎi)賣(mài)。二重買(mǎi)賣(mài),在現(xiàn)實(shí)生活中頗為常見(jiàn),故而產(chǎn)生的糾紛也不少見(jiàn),如下述案例:

  某市宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(下稱(chēng)宏業(yè)公司)和王明于2000年8月1日簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,將位于該市宏業(yè)花園的A處別墅以30萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給王明,并約定王明在5日內(nèi)交付房款30萬(wàn)元,宏業(yè)公司在10月1日前將別墅交付給王明,一并將產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦妥。哪一方違約就對(duì)哪一方處以房款30萬(wàn)元的20%的違約金。2000年8月6日,宏業(yè)公司為解決經(jīng)營(yíng)中的資金困難,和牛楊簽訂了商品買(mǎi)賣(mài)合同,將于8月1日簽訂合同賣(mài)給王明的別墅以36萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給牛楊,牛楊于當(dāng)日即交付房款36萬(wàn)元。并約定宏業(yè)公司在50日內(nèi)交付A處別墅,一并將產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦妥。9月20日,宏業(yè)公司將A處別墅的產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦妥,連同別墅及產(chǎn)權(quán)證書(shū)一并交付于牛楊。2000年9月29日,牛楊遷入A處別墅。次日,王明到宏業(yè)公司催促其履行合同,得知宏業(yè)公司已將A處別墅賣(mài)給牛楊,且牛楊入住。王明于10月8日以宏業(yè)公司為被告訴至法院,請(qǐng)求判令宏業(yè)公司交付A處別墅,并支付違約金6萬(wàn)元。法院審理過(guò)程中,牛楊以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人申請(qǐng)參加訴訟。

  一、二重買(mǎi)賣(mài)合同的效力

  一般而言,出賣(mài)人就同一標(biāo)的物成立二重買(mǎi)賣(mài)的,不因此而影響各個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的效力。正如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者王澤鑒先生所得的結(jié)論:(1)出賣(mài)人與后買(mǎi)受人間所訂立之買(mǎi)賣(mài)契約仍有效成立,不因前買(mǎi)約而受影響。出賣(mài)人于將買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物之所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前買(mǎi)受人后,再與后買(mǎi)受人訂立買(mǎi)賣(mài)契約者,亦同。(2)前買(mǎi)受人不得以其債權(quán)發(fā)生在先為理由,而主張出賣(mài)人與后買(mǎi)受人間移轉(zhuǎn)所有權(quán)之物權(quán)契約無(wú)效。后買(mǎi)受人取得其物權(quán)之所有權(quán),不受前買(mǎi)約之影響。這是因?yàn)椋?br>
  1.買(mǎi)賣(mài)合同為諾成性合同,雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立,并依法生效。二重買(mǎi)賣(mài)合同亦不例外。

  2.買(mǎi)賣(mài)合同為債權(quán)合同,在二重買(mǎi)賣(mài)合同中,出賣(mài)人對(duì)其不能交付標(biāo)的物的買(mǎi)受人不履行交付標(biāo)的物義務(wù)時(shí),該買(mǎi)受人可依據(jù)合同法第一百零七條之規(guī)定要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

  3.在二重買(mǎi)賣(mài)中,出賣(mài)人隱瞞了訂立合同的重要事實(shí),根據(jù)合同法第四十二條第二款之規(guī)定,當(dāng)屬欺詐,受欺詐方可根據(jù)合同法第五十四條第二款之規(guī)定,請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該買(mǎi)賣(mài)合同。若其中的一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同得以撤銷(xiāo),則該合同自始不生效力。反之,若受欺詐方不請(qǐng)求撤銷(xiāo)其買(mǎi)賣(mài)合同,則二重買(mǎi)賣(mài)合同均為有效合同。同時(shí)從利益衡量角度看,受欺詐方讓買(mǎi)賣(mài)合同有效要比撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同好得多。

  因此說(shuō),出賣(mài)人就同一標(biāo)的物成立二重買(mǎi)賣(mài)的各個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同均可以為有效合同。

  二、二重買(mǎi)賣(mài)合同的履行及損害賠償

  在二重買(mǎi)賣(mài)合同中,各個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同均未履行的,出賣(mài)人可自由選擇買(mǎi)受人。出賣(mài)人對(duì)不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,該買(mǎi)受人可以解除合同,并就因此受到的損失請(qǐng)求出賣(mài)人賠償。

  在二重買(mǎi)賣(mài)中,出賣(mài)人將買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物之所有權(quán)已轉(zhuǎn)移于前買(mǎi)受人,則原買(mǎi)受人可請(qǐng)求撤銷(xiāo)該買(mǎi)賣(mài)合同,亦可依生效合同追究出賣(mài)人的違約責(zé)任;出賣(mài)人將買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物之所有權(quán)移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人時(shí),前買(mǎi)受人不得主張此項(xiàng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移契約無(wú)效,前買(mǎi)受人仍可向出賣(mài)人主張承擔(dān)違約責(zé)任。

  三、對(duì)前述案例的評(píng)析

  在前述的案例中,屬典型的二重買(mǎi)賣(mài),在本案處理時(shí)應(yīng)注意:

  1.正確確認(rèn)宏業(yè)公司與王明、宏業(yè)公司與牛楊分別簽訂的A處別墅的買(mǎi)賣(mài)合同的效力。該兩份買(mǎi)賣(mài)合同中,宏業(yè)公司與王明所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同,是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,為生效合同。宏業(yè)公司與牛楊所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同,雖宏業(yè)公司有違民法所倡導(dǎo)的誠(chéng)實(shí)信用原則,隱瞞了訂立合同的重要事實(shí),但牛楊并未請(qǐng)求撤銷(xiāo)該合同,故亦屬生效合同。因此說(shuō),兩份合同均為有效合同。

  2.本案的處理意見(jiàn)當(dāng)是,宏業(yè)公司與牛楊間的買(mǎi)賣(mài)合同有效,宏業(yè)公司并將A處別墅的產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦妥交付于牛楊,牛楊因此而取得了A處別墅的產(chǎn)權(quán),應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)。宏業(yè)公司與王明之間的買(mǎi)賣(mài)合同有效,宏業(yè)公司擅自違約,應(yīng)當(dāng)對(duì)王明承擔(dān)違約責(zé)任,支付違約金6萬(wàn)元,但王明請(qǐng)求宏業(yè)公司交付A處別墅,因牛楊取得了A處別墅的物權(quán)而成為不可能,可調(diào)解宏業(yè)公司將其他別墅交付給王明,若調(diào)解不成,應(yīng)判決宏業(yè)公司退回王明所交的房款30萬(wàn)元,并支付違約金6萬(wàn)元。




 

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