施工單位受償權(quán)優(yōu)先于銀行抵押權(quán)

施工單位受償權(quán)優(yōu)先于銀行抵押權(quán) 　　開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房地產(chǎn)抵押給銀行，又拖欠施工單位的工程款無(wú)法償還�煷藭r(shí)銀行享有抵押權(quán)，而施工單位依法也具有一定的優(yōu)先受償權(quán)，雙方究竟誰(shuí)更優(yōu)先受償？

　　2002年6月11日，最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過(guò)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，確定了施工單位的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)的原則，使之具有了法律效力。

　　該司法解釋最重要的是：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　開(kāi)發(fā)商是建設(shè)工程的發(fā)包人，建筑公司及其他施工單位是建設(shè)工程的承包人，按照合同法第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。

　　依據(jù)該司法解釋，即便是建設(shè)項(xiàng)目或者其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)向銀行或者其他債權(quán)人作抵押擔(dān)保，或者該開(kāi)發(fā)商還欠有其他債務(wù)，例如建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)施設(shè)備采購(gòu)款等，施工單位都有權(quán)將該工程折價(jià)、申請(qǐng)拍賣，就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。在其優(yōu)先受償完畢后，銀行才能優(yōu)先于其他無(wú)抵押擔(dān)保的債權(quán)人受償。銀行受償完畢后，其他債權(quán)人才能受償。

　　需要注意的是，該司法解釋規(guī)定，建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。目前開(kāi)發(fā)商與施工單位之間往往用套用定額的方法確定工程價(jià)款的總量，但是一般來(lái)說(shuō)，定額不僅包含了工、料、機(jī)費(fèi)用，甚至還包含利潤(rùn)、稅金、差旅費(fèi)用等。因此嚴(yán)格地說(shuō)，作為優(yōu)先受償債權(quán)的工程價(jià)款不能套用定額計(jì)算，而應(yīng)該只計(jì)算直接支出的工、料、機(jī)費(fèi)用。其余利潤(rùn)、違約金等，不在優(yōu)先受償之列。

　　此外，為了保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益，最高人民法院的司法解釋還特別規(guī)定：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

　　就是說(shuō)，對(duì)于消費(fèi)者已經(jīng)支付全部或者大部分款項(xiàng)的房屋，施工單位不能拍賣、折價(jià)變賣等。這就存在一個(gè)問(wèn)題，目前的商品房銷售幾乎都采用按揭貸款方式，消費(fèi)者往往支付20％至30％的房?jī)r(jià)款，其余靠貸款，且貸款也基本上在竣工之前的預(yù)售階段就到了開(kāi)發(fā)商的賬上。那么，這是否算是消費(fèi)者已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款項(xiàng)呢？

　　如果不算，則施工單位有權(quán)處分已經(jīng)預(yù)售出去的房屋，這對(duì)消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能就會(huì)崩潰。如果算的話，那么如果在房屋竣工的時(shí)候，沒(méi)有預(yù)售的房屋所剩無(wú)幾，則施工單位的優(yōu)先權(quán)覆蓋范圍就大量縮小。當(dāng)然，對(duì)于其為受償工程價(jià)款的保護(hù)力度就大打折扣了。

　　我認(rèn)為，無(wú)論消費(fèi)者是向銀行貸款或是向其他個(gè)人、單位貸款，都是作為自己的購(gòu)房?jī)r(jià)款給付開(kāi)發(fā)商的。因此，消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售商品房，只要全部的房款到賬，就應(yīng)該認(rèn)為消費(fèi)者已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款項(xiàng)，施工單位不應(yīng)該將該消費(fèi)者購(gòu)買的房屋作為行使優(yōu)先受償權(quán)的房屋來(lái)處分。

　　在這樣的情況下，施工單位要保護(hù)自己的利益，必須通過(guò)在合同中精細(xì)地設(shè)定付款條件、時(shí)間等條款來(lái)實(shí)現(xiàn)，盡量減少在竣工決算后才支付的工程款比例、數(shù)額。

　　前面談到的幾個(gè)規(guī)定，都是自公布日起已經(jīng)生效。該司法解釋還規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。提請(qǐng)注意，這一條規(guī)定自該司法解釋公布之日起六個(gè)月后施行。就是說(shuō)至少在6個(gè)月以后，施工單位才能行使自己的優(yōu)先受償權(quán)，并且如果在竣工之日或者約定的竣工之日起6個(gè)月不行使的，就得不到法律支持了。

　　在目前的建筑工程建設(shè)市場(chǎng)中，拖欠建筑企業(yè)款項(xiàng)、墊資建設(shè)等情況非常普遍。這種情形往往又導(dǎo)致民工不能如期、如數(shù)拿到工錢，導(dǎo)致購(gòu)房消費(fèi)者不能如期收房。以前，國(guó)家也嚴(yán)格禁止施工單位墊資。但是從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，僅靠強(qiáng)令禁止墊資建設(shè)并不能解決實(shí)際問(wèn)題。不夸張地說(shuō)，建筑企業(yè)不墊資就很難接業(yè)務(wù)。因此，最高人民法院的司法解釋無(wú)疑是有重要意義的，能夠解決一些大問(wèn)題。

　　但對(duì)于施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，僅僅有一份司法解釋還是不夠的。只有結(jié)合該司法解釋的規(guī)定，在談業(yè)務(wù)、簽合同的過(guò)程中，很好地對(duì)相關(guān)問(wèn)題作出明確的、富有可操作性的約定，把法律的保護(hù)滲透在自己的合同條款和業(yè)務(wù)活動(dòng)中，才能真正地保護(hù)自己的利益。

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