論優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)

論優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù) 　　內(nèi)容摘要：法律關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定存在法律漏洞，權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒有明確的法律規(guī)定，法院作為審判機(jī)關(guān)，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的理解與適用沒有統(tǒng)一，最高法院司法解釋也有不妥之處。本文從規(guī)范決旨出發(fā)，把握優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律效力，提出不能否定出賣人與第三人的合同效力。應(yīng)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具體化，權(quán)力人應(yīng)提出具體的權(quán)力主張，法院對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件的處理也必須確定具體的權(quán)利義務(wù)，可以作出能夠強(qiáng)制執(zhí)行的判決。

　　關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)  保護(hù)

　　引言

　　我國(guó)民商法上優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。國(guó)務(wù)院1983年頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第118條有相同的司法解釋�！逗贤�法》第二百三十條也規(guī)定了房屋承租人對(duì)出租的房屋有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。這是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律依據(jù)�！睹穹ㄍ▌t》第78條第3款和最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》的司法解釋第92條規(guī)定了共有人的購(gòu)買權(quán)，適用于按份共有，對(duì)于共同共有，只有在共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，且財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體事配套使用時(shí)，共有人出售財(cái)產(chǎn)時(shí)，其他共有人才有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這是因?yàn)�，共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人不能在共有財(cái)產(chǎn)中確定自己的份額，不能轉(zhuǎn)讓自己的權(quán)利，因此也就不存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)分為有限責(zé)任公司的股東在轉(zhuǎn)讓出資時(shí)其他股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；公司新增資本時(shí)，原有股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；以及中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，合營(yíng)一方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資時(shí)，合營(yíng)他方的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)�！逗匣锲髽I(yè)法》第20條規(guī)定合伙企業(yè)進(jìn)行清算前，合伙人不得請(qǐng)求分割合伙財(cái)產(chǎn)，而且合伙人在經(jīng)過(guò)其他合伙人一致同意的情況下，可以向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的全部或部分財(cái)產(chǎn)份額，因此其他合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能按共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)來(lái)對(duì)待，是一種獨(dú)立的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)形態(tài)。這些優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要是依照法律直接規(guī)定而不是根據(jù)當(dāng)事人之間合同產(chǎn)生的，主要屬于法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是有關(guān)法律均未明確法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)及法律效力，學(xué)術(shù)上對(duì)其法律性質(zhì)說(shuō)法不一，對(duì)法律效力研究也很少。法律規(guī)定的疏漏及理論上的模糊，給現(xiàn)實(shí)中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使及保護(hù)帶來(lái)了困難。本文主要以承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為出發(fā)點(diǎn)來(lái)展開討論。

　　請(qǐng)看下面一個(gè)案例：

　　原告邱XX租用被告XX縣飲食服務(wù)公司房屋，約定租期自2000年12月15日起至2004年5月3l止。2001年3月29日被告來(lái)經(jīng)通知原告，與第三人俞X訂立房屋買賣合同，將原告租用的房屋以10萬(wàn)元價(jià)格出賣給第三人，并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。原告訴至法院主張被告侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求確認(rèn)被告與第三人之間房屋買賣合同無(wú)效，而他對(duì)該房屋具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法院認(rèn)為，被告未經(jīng)通知原告即將該房屋出賣給第三人，侵害了原告的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其與第三人房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。因原、被告房屋租賃合同尚未到期，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，當(dāng)被告出賣該房屋時(shí)，原告在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法院作出判決，一、被告與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效；二、原告在租賃合同有效期間對(duì)租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。判決生效后，原告向法院申請(qǐng)執(zhí)行。法院在能否執(zhí)行和如何執(zhí)行兩問(wèn)題上都存在分歧意見，主導(dǎo)意見是只有被告向第三人出賣房屋，原告才能主張同等條件下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，現(xiàn)被告與第三人房屋買賣合同已經(jīng)無(wú)效，被告沒有再向第三人出賣房屋，法院又不能強(qiáng)制被告賣房，所以，本案不能強(qiáng)制執(zhí)行。

　　一、關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律效力的理解

　�。ㄒ唬�從規(guī)范意旨出發(fā)把握優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律效力

　　從所供討論案例看，法院對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律性質(zhì)和法律效力的理解是，原告行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只能使被告與第三人房屋買賣合同無(wú)效，原告與被告間并不因此成立買賣合同關(guān)系，當(dāng)然原告不能依據(jù)根本不成立的合同要求被告向其轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。法院的這種理解讓人困惑，照此辦理，權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能得到什么利益？被告不愿再次出賣房屋又奈他何？即使被告再次出賣房屋，權(quán)利人再次行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，結(jié)果與這一次又能有什么不同，還不是一樣不能實(shí)現(xiàn)？在本案法院看來(lái)，法律關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定實(shí)際上無(wú)法實(shí)現(xiàn)因而沒有意義。然而法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)當(dāng)然不是沒有意義，它不僅應(yīng)當(dāng)?shù)玫綄?shí)現(xiàn)，而且在適用中正確運(yùn)用法學(xué)方法也當(dāng)然能夠?qū)崿F(xiàn)，而象本案法院這種認(rèn)識(shí)卻不折不扣地導(dǎo)致權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)。

　　按社會(huì)一般人即有學(xué)者所謂的“中人”角度來(lái)理解，主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也不應(yīng)當(dāng)只能使出賣人與第三人間合同無(wú)效，而應(yīng)當(dāng)是能優(yōu)先于其他人向出賣人支付價(jià)款并取得標(biāo)的物所有權(quán)。要更準(zhǔn)確把握優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律性質(zhì)和效力，應(yīng)從規(guī)范意旨角度來(lái)考慮。法律規(guī)定按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要是為了穩(wěn)定共有關(guān)系；保護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的完整與安全；減少共有人數(shù)量，增強(qiáng)物的利用效率。規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要目的，一是與“買賣不破租賃”規(guī)則目的一致，是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因租賃房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)猝間無(wú)房可住；二是為了促進(jìn)物的利用效率，減少承租人對(duì)該房屋投入的浪費(fèi)，而且房屋所有人和使用人同一，也增強(qiáng)房屋利用效率�？梢�，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都是為了保障權(quán)利人優(yōu)先取得物的所有權(quán)。而本案法院的理解和實(shí)踐，則使法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)范意旨無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)楹贤�尚不能成立，還談什么“購(gòu)買”和取得，當(dāng)然更談不上“優(yōu)先”了。

　�。ǘ�）否定“出賣人與第三人合同效力”之質(zhì)疑

　　無(wú)論從社會(huì)一般人角度，還是從規(guī)范意旨角度看，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都應(yīng)該具有三項(xiàng)主要法律效力，首先要能成立買賣合同，否則“購(gòu)買”便是無(wú)稽之談；第二合同權(quán)利要能優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，這是“優(yōu)先”應(yīng)有之義；第三要能實(shí)際取得物權(quán)，這是權(quán)利所蘊(yùn)利益的最直接體現(xiàn)。這三項(xiàng)主要效力可分別稱為形成效力、優(yōu)先效力和追及效力。形成效力，即權(quán)利人可依單方意思表示使法律關(guān)系發(fā)生、變更和消滅，并產(chǎn)生各種權(quán)利及請(qǐng)求權(quán)，而相對(duì)人則受到拘束，必須容忍和接受此法律效果。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的形成效力表現(xiàn)在出賣人與第三人成立買賣合同關(guān)系時(shí)，權(quán)利人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就能使其與出賣人之間按同等條件產(chǎn)生買賣合同關(guān)系，并產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。優(yōu)先效力，一般認(rèn)為，是指物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力，債權(quán)之間不具優(yōu)先效力。但按優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律規(guī)定，按份共有人、房屋承租人基于與出賣人之間形成的買賣合同關(guān)系具有的債權(quán)，與第三人對(duì)出賣人的合同債權(quán)相比，卻具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力�；�于優(yōu)先效力，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以排在第三人前面，要求出賣人向其轉(zhuǎn)移所有權(quán)，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。追及效力主要體現(xiàn)是，如果出賣人基于與第三人之間買賣合同向第三人轉(zhuǎn)移了所有權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可主張出賣人與第三人間物權(quán)變動(dòng)行為無(wú)效，使物權(quán)回復(fù)至該物權(quán)變動(dòng)行為之前的狀態(tài)。追及效力涉及第三人利益保護(hù)的問(wèn)題，應(yīng)受到善意取得制度限制。但房屋作為不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得，而且房屋租賃合同依法要向房管機(jī)關(guān)備案，具有公示效力，如果租賃合同未經(jīng)登記備案，則不能對(duì)抗第三人，追及效力就不能實(shí)現(xiàn)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的形成效力、優(yōu)先效力和追及效力可以有效地實(shí)現(xiàn)法律關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)范意旨。本案法院否定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的形成效力，認(rèn)為原告行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不能導(dǎo)致其依同等條件與被告形成買賣合同關(guān)系；對(duì)優(yōu)先效力理解也很片面，認(rèn)為只是能使被告與第三人買賣合同無(wú)效；沒有提到追及效力，對(duì)被告將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給第三人的問(wèn)題置之不理。這樣處理，原告具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)依法應(yīng)享有的利益當(dāng)然無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法律的規(guī)范意旨落空。

　　二、法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使

　　（一）行使時(shí)間

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，提前的“三個(gè)月”、“合理期限”是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期間。這個(gè)觀點(diǎn)不妥當(dāng)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是同等條件下成立合同并優(yōu)先實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)的權(quán)利，出賣人與第三人買賣合同不成立，沒有確定的合同條款，則不存在同等條件，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)便沒有成立基礎(chǔ)。所以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在出賣人與第三人成立買賣合同時(shí)才產(chǎn)生，只有自此時(shí)起權(quán)利人才能行使權(quán)利，本案法院也采這種觀點(diǎn)。出賣人與第三人成立買賣合同，是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的條件之一。

　�。ǘ�）權(quán)利及具體化

　　據(jù)以研究的案例中，原告向被告主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是行使權(quán)利的行為，向法院起訴，是要求法院以國(guó)家強(qiáng)制力保障其權(quán)利實(shí)現(xiàn)。但從審判、執(zhí)行情況看，原告這一愿望并未能實(shí)現(xiàn)。原告訴訟請(qǐng)求既有事實(shí)根據(jù)又有法律依據(jù)，法院事實(shí)上也以判決支持了原告的請(qǐng)求，為什么原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)還不能實(shí)現(xiàn)呢？首先因?yàn)榉ㄔ簩?duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)法律性質(zhì)和效力的理解問(wèn)題，己如上述，第二個(gè)重要原因就是原告的訴訟請(qǐng)求和法院的判決都未能將“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”具體化。

　�。ㄈ�）訴訟請(qǐng)求

　　原告可以向法院起訴要求被告履行依優(yōu)先購(gòu)買權(quán)形成的合同，要求被告按合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。對(duì)這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)首先作出確認(rèn)之訴的處理，確認(rèn)原告與被告間己形成買賣合同關(guān)系，并確定合同的具體條款，在此基礎(chǔ)上，依合同法規(guī)定，確定是否可以強(qiáng)制被告履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同義務(wù)。如果被告主張不安抗辯權(quán)得到支持而原告不提供擔(dān)保，或被告主張同時(shí)履行抗辯權(quán)得到支持而原告不履行付款義務(wù)的，法院應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。這種情況原告敗訴不是因?yàn)槠鋬?yōu)先購(gòu)買權(quán)存在瑕疵，而是因?yàn)楸桓婧贤�履行抗辯權(quán)的有效行使。否則，法院應(yīng)當(dāng)作出強(qiáng)制被告履行合同義務(wù)的判決。

　　三、法院對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件的處理

　�。ㄒ唬┐_定具體的權(quán)利義務(wù)

　　優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只是一個(gè)抽象的法律概念，其法律特征、要件、效力和法律關(guān)系的具體內(nèi)容，法律均未明確規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利和法院予以司法保護(hù)都要就個(gè)案對(duì)之進(jìn)行具體化，具體到一項(xiàng)項(xiàng)緊密聯(lián)系個(gè)別的時(shí)間、地點(diǎn)、人和事的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而本案當(dāng)事人和法院口口聲聲的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”卻都只是抽象的法律概念，沒有具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，大而無(wú)當(dāng)，這樣的訴訟請(qǐng)求和判決實(shí)際上都沒有意義。本案原告的訴訟請(qǐng)求和法院的判決都有兩項(xiàng)主張，一是被告和第三人的買賣合同無(wú)效，二是原告具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。原告和法院都是將被告和第三人間合同無(wú)效作為原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力來(lái)主張的，因第二項(xiàng)主張沒有具體化，實(shí)質(zhì)上成了第一項(xiàng)主張的前提，如果第一項(xiàng)主張成立，第二項(xiàng)主張則當(dāng)然而且在先成立。兩項(xiàng)主張同時(shí)主張，很類似種屬概念并舉，就象判斷某物是鋼筆又同時(shí)判斷它是筆一樣，第二項(xiàng)主張實(shí)際上沒有意義。可以推斷，原告第二個(gè)請(qǐng)求是想達(dá)到另外具體目的的，他后來(lái)申請(qǐng)執(zhí)行也表明他內(nèi)心并非僅要求確認(rèn)自己具有抽象的權(quán)利，而是要求具體的并可以強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)的利益，但他并沒有具體地表達(dá)出來(lái)，只是主張一個(gè)抽象的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，而法院又將皮球踢了回去，判給他同樣一個(gè)“虛名”，沒有任何實(shí)際意義。

　　（二）有關(guān)情況的處理

　　1、對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)放棄的判定

　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人提前通知承租人或共有人，并提出出賣條件，如果承租人、共有人不同意按此條件購(gòu)買，即表明放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出賣人可以更高價(jià)格賣給他人。這是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的錯(cuò)誤理解。提前通知只是為了給權(quán)利人決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并作有關(guān)準(zhǔn)備，而不是要權(quán)利人當(dāng)即購(gòu)買。至于向承租人，共有人提出出賣條件，這只是一般買賣中的要約或要約邀請(qǐng)問(wèn)題，而不涉及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果在提前通知期間，承租人和共有人明確表示不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是放棄權(quán)利，自然不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；如果對(duì)出賣人的要約同意，則成立一般買賣關(guān)系，而非優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使；如果對(duì)出賣人要約不同意，或者不作任何意思表示，亦只表示一般買賣不成立而已，并不表明放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果出賣人以與要約同等條件出賣給第三人，也應(yīng)視為權(quán)利人放棄在此條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果出賣人以較高價(jià)格或其他更苛刻的條件出賣財(cái)物，則承租人或其他共有人也不得再主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這類似所謂“舉輕以明重”，低價(jià)尚且不買，何況高價(jià)呢？這是基于被告和第三人信賴?yán)�益的考慮，也是禁反言規(guī)則效力的體現(xiàn)。而如果出賣人以較低價(jià)格或其他更寬松條件出售，則承租人和其他共有人仍可主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　2、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沖突的處理

　　如果多個(gè)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人都主張優(yōu)先購(gòu)買，應(yīng)如何處理，我國(guó)民商法律沒有明確規(guī)定。國(guó)外立法可供我們參與和借鑒。例如，《法國(guó)民法典》第815條第14項(xiàng)規(guī)定：“如數(shù)個(gè)共有人行使其先買權(quán)，除有相反約定外，該數(shù)個(gè)共有人被視為按各自在共有財(cái)產(chǎn)中所占的比例取得出賣部分�！钡�如果按份共有人的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，以及共同共有屬于一個(gè)整體或配套使用的財(cái)產(chǎn)分割后，其中一共有人出售財(cái)產(chǎn)時(shí)，數(shù)個(gè)共有人都主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就不宜按各自在共有財(cái)產(chǎn)所占的比例取得出賣部分。因?yàn)樨?cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，難以分割或分割后會(huì)損耗，在這種情況下，如果沒有約定的，只能由與轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)有最密切聯(lián)系的共有人購(gòu)買，或者確定由一人購(gòu)買。至于確定的方式，可按程序來(lái)設(shè)計(jì)，比如抽簽。

　　如果承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，何者更為優(yōu)先呢？在兩種利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合個(gè)案的具體情況，進(jìn)行具體的利益判斷和衡量。但在一般情況下，應(yīng)該確認(rèn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更為優(yōu)先。按份共有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)的是物權(quán)，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)的是債權(quán)。盡管進(jìn)入20世紀(jì)以來(lái)，各國(guó)民法大都對(duì)租賃權(quán)加以物權(quán)化，并采取“買賣不破租賃”的原則對(duì)承租人加以保護(hù)，但租賃關(guān)系從本質(zhì)上說(shuō)仍是債權(quán)關(guān)系，仍然不能等同于物權(quán)的效力。債權(quán)是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的結(jié)果，債權(quán)的發(fā)生必須以物權(quán)為基礎(chǔ)。房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖然有保護(hù)承租人生存條件的目的，但這是建立在所有權(quán)人向另外他人出售房屋前提下的。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人并無(wú)保障他人人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的積極義務(wù)，所以法律不能要求所有權(quán)人為他人的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益承擔(dān)義務(wù)。因?yàn)楸Ｕ纤�有�?quán)的最根本目的也是為了保障所有權(quán)人生存條件。對(duì)于房屋，無(wú)論是按份共有還是共同共有，一旦當(dāng)有的共有人出賣時(shí)，其他共有人均有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)榉课萃ǔＪ窃诮Y(jié)構(gòu)上相連的一間或幾間，是不易分割的一個(gè)整體，讓其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有利于對(duì)房屋進(jìn)行管理、修繕、使用，也方便群眾生活，有利于消除矛盾，符合情理。反之，如果使承租人優(yōu)先購(gòu)買共有的房屋那么承租人和原共有人很可能分割房屋以明確權(quán)利歸屬，雙方對(duì)不易分割的部分又必然形成新的共有關(guān)系。在這種復(fù)雜的區(qū)別所有和共有的情況下，勢(shì)必容易引起矛盾和糾紛。所以從法律效力上看和社會(huì)效果上看，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　3、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)于拍賣、強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)情況下的適用

　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能適用于拍賣情形。理由是拍賣雖然是買賣的一種形式，但拍賣目的在于更精確、更公平地確定標(biāo)的物價(jià)格以成立買賣關(guān)系，如果優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能夠適用，通常情況下應(yīng)買之人數(shù)勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，極不利于債權(quán)人和物之所有人，這對(duì)債權(quán)人和物權(quán)人極不公平，而且也有損拍賣的效力。所以應(yīng)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定中的“出賣于第三人”的“出賣”作目的性限縮，即將拍賣方式排除在規(guī)范之外，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不適用于拍賣情形。據(jù)此觀點(diǎn)，在強(qiáng)制執(zhí)行和對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置中，如果適用拍賣方式處理財(cái)產(chǎn)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同樣不能適用。本文認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在拍賣、強(qiáng)制執(zhí)行和對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置過(guò)程中都應(yīng)適用。首先在強(qiáng)制執(zhí)行和對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置中，如果不適用拍賣程序，則與一般財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并無(wú)二致，沒有不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的理由。第二，在拍賣程序中注重通知和告知義務(wù)，適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非不能使各方利益盡量平衡。這里有一個(gè)利益衡量問(wèn)題，不應(yīng)為了債權(quán)人和物權(quán)人的利益，而完全拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的利益�？梢哉f(shuō)我國(guó)當(dāng)前的法律制度中已明確確立了拍賣優(yōu)先原則，在拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)過(guò)程中，案外人對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)可能存在著一定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如何保護(hù)案外人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法院必須考慮。執(zhí)行法院在根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行程序后，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的案外人，行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在拍賣程序中，執(zhí)行法院應(yīng)告知拍賣機(jī)構(gòu)，案外人對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)上存在案外人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況，并在拍賣前三日前書面通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人到場(chǎng)參加拍賣。拍賣時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在場(chǎng)的，于最高出價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以此最高價(jià)接受，則賣給優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人。如果在最高出價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不予表示，則拍賣歸最高出價(jià)者。拍賣時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不在場(chǎng)時(shí)，在確定最高出價(jià)后，通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，要求其在指定期限內(nèi)表示是否優(yōu)先購(gòu)買。如過(guò)期不為表示，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果表示優(yōu)先購(gòu)買，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在此最高價(jià)位上購(gòu)買。多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人同時(shí)表示接受的，則在其間可再進(jìn)行競(jìng)價(jià)。如多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人表示不可協(xié)商確定購(gòu)買人時(shí)，則認(rèn)定為拍賣無(wú)結(jié)果。由各優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人互負(fù)連帶責(zé)任，承擔(dān)拍賣損失，并重新拍賣。重新拍賣時(shí)，各優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不得再主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。案外人對(duì)被執(zhí)行人所有的財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是根據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定而產(chǎn)生的一種民事權(quán)利，人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，必須對(duì)案外人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)予以充分地保護(hù)，以維護(hù)各當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有三項(xiàng)主要法律效力，即形成效力、優(yōu)先效力和追及效力，從中可以看出它具有兩重性質(zhì)，既是形成權(quán)又是準(zhǔn)物權(quán)。出賣人與第三人成立買賣合同時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人即可憑單方意思表示依同等條件與出賣人形成買賣合同關(guān)系，并有權(quán)要求優(yōu)先實(shí)現(xiàn)此合同債權(quán)，出賣人與第三人買賣合同的效力不應(yīng)因優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使權(quán)利而受到影響。當(dāng)事人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和法院保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，都應(yīng)就個(gè)案將抽象的權(quán)利規(guī)定具體化，這是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。法院在處理優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件中，把握同等條件確定權(quán)利人與出賣人間合同的主要條款是關(guān)鍵，合同確定了，當(dāng)事人才能據(jù)以履行，法院才能據(jù)以作出強(qiáng)制履行的判決。

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