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不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)初探
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)初探 一、不動(dòng)產(chǎn)概念的界定 動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分在整個(gè)物權(quán)法乃至民法典中占有重要的地位�？梢哉f，正是通過把物區(qū)分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，才構(gòu)建起物權(quán)法和民法典的理論大廈。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)劃分的歷史也源遠(yuǎn)流長，一直可以上溯到羅馬法時(shí)代。 羅馬法的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)“是以能否移動(dòng)和移動(dòng)后是否變更其性質(zhì)，損害其價(jià)值進(jìn)行分類”。[1]這一分類標(biāo)準(zhǔn)基本奠定了兩者涇渭分明的分水嶺。自羅馬法以來，大陸法系國家和地區(qū)以此為藍(lán)本，構(gòu)建出現(xiàn)代民法理論和近代立法中的分類模式。 在現(xiàn)代民法體系中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的概念的界定，國際上有兩種立法例。一種是不動(dòng)產(chǎn)指不能被移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)毀損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物。如土地，建筑物。此種體例為《德國民法典》，《日本民法典》，我國舊民法和《意大利民法典》②采用，也成為大陸法系國家民法典之外英美法系財(cái)產(chǎn)法規(guī)定的概念。 另一種立法例規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)是其性質(zhì)不能移動(dòng)，其用途不能移動(dòng)，其權(quán)利客體不能移動(dòng)，法律規(guī)定不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。如房產(chǎn)，地產(chǎn)。此體例以法國民法典為代表。③這兩種分類標(biāo)準(zhǔn)的根本區(qū)別在于，前者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)歸根到底是物，是不可動(dòng)之物。而后者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)歸根到底是權(quán)利，是不可動(dòng)之物上的支配權(quán)利。 德國民法典第94條規(guī)定：“附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。種子自播種時(shí)起，植物自栽種時(shí)起，為土地的重要組成部分。為完成建筑物而附加的物，屬于建筑物的主要組成部分。”④可見，德國民法典中不動(dòng)產(chǎn)被稱為地產(chǎn)，地產(chǎn)不是泛指的土地，而只是在不動(dòng)產(chǎn)登記薄業(yè)已登記的地表部分。正如孫憲忠所說：“這是一個(gè)具有物理和程序雙重意義的分類標(biāo)準(zhǔn)，土地，房屋和永久附著物是不動(dòng)產(chǎn)，首先是出于其不可動(dòng)性，同時(shí)還在于業(yè)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性質(zhì)。”⑤ 德國民法典先規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)之外即為動(dòng)產(chǎn)。與德國不同，瑞士民法典采用了給動(dòng)產(chǎn)下定義的方式區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)�！度鹗棵穹ǖ洹返�713條規(guī)定：“性質(zhì)上可移動(dòng)的物以及法律上可支配的不屬于土地的自然力，為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的�！逼洳粍�(dòng)產(chǎn)基本限于土地，礦山及其土地定著物。其分類依然凸現(xiàn)出以物可否移動(dòng)的物理標(biāo)準(zhǔn)為主的特點(diǎn)，我國澳門地區(qū)民法典第195條的規(guī)定更將其體現(xiàn)得淋漓盡致。 法國民法的動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的分類受羅馬法和日耳曼法的雙重影響，除了物可否移動(dòng)的物理標(biāo)準(zhǔn)外，還有價(jià)值范疇的判斷，“動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是‘脆弱’的，”⑥正說明了這一點(diǎn)。法國民法典第526條規(guī)定：“依其客體 ，下列權(quán)利為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的使用收益權(quán)；地役權(quán)；請求返還不動(dòng)產(chǎn)的訴權(quán)�！薄＂呖梢姺▏穹ǖ浣o不動(dòng)產(chǎn)的定義是絕對的物理標(biāo)準(zhǔn)，但不動(dòng)產(chǎn)的法律體系卻建立在不動(dòng)產(chǎn)是一些重要價(jià)值的財(cái)產(chǎn)的思路的基礎(chǔ)上。 由上述種種立法例可以看出對不動(dòng)產(chǎn)范圍界定的標(biāo)準(zhǔn)有二。 一是自然標(biāo)準(zhǔn)。即根據(jù)其不能移動(dòng)或移動(dòng)有勛于其價(jià)值；如土地，建筑物。此種標(biāo)準(zhǔn)業(yè)已被大陸法系國家民法典采信，英美法系財(cái)產(chǎn)法基本上也與其一致，也是我國眾多法學(xué)者普遍認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)。梁慧星先生認(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地，土地定著物，與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物�！雹� 二是添附標(biāo)準(zhǔn)。所謂添附是指由自然或人為原因使一物附著于另一物結(jié)合而成為不可分物或難以分割物。在這里，難以分割物并非絕對不能分離，而是說分離會(huì)影響其社會(huì)效用，經(jīng)濟(jì)上不合算。此標(biāo)準(zhǔn)將不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)展至動(dòng)產(chǎn)，擴(kuò)展了動(dòng)產(chǎn)的范圍。關(guān)于添附后物的歸屬問題，羅馬法中用主物與從物的關(guān)系已有規(guī)定，并且此規(guī)定基本上被現(xiàn)代大多數(shù)民法典國家采信。 除了通行的自然標(biāo)準(zhǔn)和添附標(biāo)準(zhǔn)之外，有些國家還規(guī)定了其它相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。如法國民法典還規(guī)定了另外三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一是為確保不動(dòng)產(chǎn)合理正常使用的物，如農(nóng)具，耕畜。二是產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)之上的一些用益物權(quán)，如地上權(quán)，地役權(quán)。三是依法律特別規(guī)定，如法律規(guī)定的股票為不動(dòng)產(chǎn)。⑨ 我國的《民法通則》沒有動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的概念，但在民法理論和近幾年的立法中，接受了這一分類�！稉�(dān)保法》第92條規(guī)定：本法所稱不動(dòng)產(chǎn)指土地以及房屋、林木等地上附著物。鑒于此，本文界定不動(dòng)產(chǎn)概念采用通說，即“不動(dòng)產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動(dòng)或雖可移動(dòng)就會(huì)損害價(jià)值的物，⑩”以《擔(dān)保法》第92條規(guī)定，包括土地，房屋和林木等地上定著物。 二、物權(quán)法中的公示公信原則和登記的制度價(jià)值 公示公信原則是物權(quán)法的基本原則之一，也是設(shè)立、變更、終止物權(quán)所必須遵守的基本原則。所謂公示原則，物權(quán)變動(dòng)行為需以法定公示方式進(jìn)行才能生效的原則。所謂公信原則是指物權(quán)變動(dòng)行為經(jīng)公示后，即使標(biāo)的物出讓人事實(shí)上無處分權(quán)經(jīng)公示的，善意出讓人基于對公示的信任，仍能取得物權(quán)的原則。⑾ 物權(quán)的公示原則要求在動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)中，以占有標(biāo)的物為生效要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，已完成登記為生效要件。這是采用了德國式的公示成立要件說。⑿由于物權(quán)是對世權(quán)是絕對權(quán)。其變動(dòng)涉及的范圍大。不公示不足以明確財(cái)產(chǎn)歸屬，不公示不足以確保商品交換的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，設(shè)立物權(quán)的公示制度。 公信原則是公示原則的邏輯結(jié)果。物權(quán)變動(dòng)公示的，即發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效力，即使公示有瑕疵，善意受讓人也不負(fù)返還義務(wù)，只能由有過錯(cuò)方的人承擔(dān)責(zé)任，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中，商品的交換要求及時(shí)、可靠的將商品的物權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。因此，保護(hù)交易中的善意受讓人的利益，維持一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)秩序。保障交易安全成為更高層次上的立法與實(shí)踐追求。物權(quán)變動(dòng)中的公信力與公示公信原則正反映了這樣一種價(jià)值取向。 物權(quán)的變動(dòng)對動(dòng)產(chǎn)大都采用占有為生效要件，而對于不動(dòng)產(chǎn)各國一般都建立起獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記制度加以管理。 從歷史上看，以保障交易安全為目的的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，系以12世紀(jì)前后德國北部城市關(guān)于土地物權(quán)變動(dòng)須記載與市政會(huì)議所掌管的都市公�。╯tadtbuch）上為其發(fā)端。其后不久，這一制度因德國大規(guī)模繼受羅馬法而與多數(shù)地方廢止，僅個(gè)別地方略有采行。至18世紀(jì)，由于形勢的需要，登記制度與普魯士和法國抵押權(quán)中重新復(fù)活。自此以后，登記制度遂與歐陸各國廣泛推行。法國抵押權(quán)之登記制度表明近代意義的不動(dòng)產(chǎn)登記制度正式誕生。 登記由于其對象是具有社會(huì)重要意義的財(cái)產(chǎn)。在大陸法系中其地位和作用絕非無足輕重，在很大程度上，登記是民法中必不可少的部分。大陸法系民法有相當(dāng)數(shù)量的登記內(nèi)容。如法國民法典涉及抵押權(quán)登記的《登記簿的分布和登記員的責(zé)任》由8條，德國民法典《關(guān)于土地權(quán)利的一般規(guī)定》則有30條規(guī)定土地登記的，瑞士民法典在每一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中配之以如何登記，可見。登記是民法尤其是物權(quán)法中必不可少的。 登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，見物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)等給予特定國家機(jī)關(guān)的薄冊上。從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的角度看登記的制度價(jià)值，大致有二： 一、保障交易安全。這是設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷和最終落腳點(diǎn)，反映了不動(dòng)產(chǎn)登記的高層次的價(jià)值追求。我們很難設(shè)想在一個(gè)缺乏登記制度經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境中的穩(wěn)定美好的生活。若沒有不動(dòng)產(chǎn)的登記，很難說那些區(qū)有重要社會(huì)意義的財(cái)產(chǎn)究竟帶給我們的是幸福還是災(zāi)難。沒有法律確保的秩序，一切可能都不現(xiàn)實(shí)。 二、更能體現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)的“莊重”與社會(huì)價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)不同于動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該說他承載了更多的社會(huì)意義和社會(huì)價(jià)值，我們從價(jià)值范疇就能做出基本的判斷：不動(dòng)產(chǎn)決非一般動(dòng)產(chǎn)，他應(yīng)給與更大程度的關(guān)注與寵愛。這體現(xiàn)在物權(quán)的公示上就是動(dòng)產(chǎn)已占有為要件，而不動(dòng)產(chǎn)需經(jīng)過登記的繁瑣程序，只有這樣才夠莊重。 應(yīng)該說，不動(dòng)產(chǎn)的登記制度與物權(quán)的公示公信制度原則上有著天然的契合點(diǎn)，那種天然的合拍使“不動(dòng)產(chǎn)公示天然是登記”，登記一直是人們忠貞不渝的選擇。 正如王澤鑒先生指出的：“以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之公示手段，是人類法律生活之以項(xiàng)重大制度。登記制度為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了一個(gè)明確的基礎(chǔ)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的不以交付標(biāo)的物之占有為要件，在同一不動(dòng)產(chǎn)上得成立多種用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。對于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有重大貢獻(xiàn)�！雹� 三、各國（地區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)立法例 不動(dòng)產(chǎn)登記作為一項(xiàng)重要的物權(quán)公示手段，關(guān)于登記機(jī)關(guān)由各國制定專門不動(dòng)產(chǎn)登記法或不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)或者在民法典中加以規(guī)定。下面是各國的立法例： 日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第8條第12項(xiàng)：“登記事務(wù)，以管轄不動(dòng)產(chǎn)所在地的法務(wù)局，地方法務(wù)局。或其支局，派出所為登記所，而予以管轄�！笨梢�，日本不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是性質(zhì)為司法行政機(jī)關(guān)的法務(wù)局，支局及派出所。 德國土地登記條例第1條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿由地方法院（不動(dòng)產(chǎn)登記局）統(tǒng)一掌管。不動(dòng)產(chǎn)登記局對本區(qū)域內(nèi)的土地有管轄權(quán)�！� 在瑞士，依瑞士民法典及州法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)通常為各州法院。 在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬于登記的機(jī)構(gòu)，為“政府土地登記局”。這一機(jī)構(gòu)是英國現(xiàn)今統(tǒng)一從事不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的審查、確認(rèn)、登記、發(fā)證及辦理過戶換證的部門。⒁ 中國舊土地登記規(guī)則第4條第1款第1句就規(guī)定：“土地登記，由土地所在地之市縣地政機(jī)關(guān)辦理之�！� 在我國臺(tái)灣地區(qū)，依《土地法》第39條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記系由市縣地政機(jī)關(guān)辦理。具體言之，由臺(tái)灣市縣政府與轄區(qū)內(nèi)設(shè)置的專門的地政事務(wù)所，主辦不動(dòng)產(chǎn)登記。 在我國香港，不動(dòng)產(chǎn)登記系由專門的“田土注冊處”負(fù)責(zé)，行政上隸屬于香港注冊總署。 由上可見，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記之主辦機(jī)關(guān)，現(xiàn)代各國（地區(qū)）的立法例大致有二：一是司法機(jī)關(guān)，二是隸屬于政府的專門的不動(dòng)產(chǎn)登記局（大多稱為“土地登記局”）或“地政事務(wù)所”。并且無論是司法機(jī)關(guān)還是隸屬于政府機(jī)關(guān)的專門機(jī)構(gòu)都實(shí)行統(tǒng)一管轄登記，從而避免因分散管理而出現(xiàn)的混亂。 考察世界各地的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以發(fā)現(xiàn)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有兩個(gè)規(guī)則性的特點(diǎn)： 一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)大致有二，司法機(jī)關(guān)和隸屬于政府的專門的不動(dòng)產(chǎn)登記局，但一般是司法機(jī)關(guān)。在德國為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地管理局，在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局，地方法務(wù)局及其派出所；在瑞士為各州的地方法院。我國歷史上制定民法之初也曾用法院統(tǒng)一登記的體現(xiàn)，但還來因?yàn)槊駠鴷r(shí)期法的混亂而改為行政機(jī)構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記，此法用在我國臺(tái)灣至今。 二是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性，各國不動(dòng)產(chǎn)要么由司法機(jī)關(guān)統(tǒng)一登記，要么由隸屬于政府的專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，而不是多部門多頭執(zhí)政。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的兩個(gè)特征是物權(quán)公示原則決定的，也很好的反應(yīng)了物權(quán)公示原則的要求。 四、設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之原則 鑒于對歷史上和現(xiàn)代各國（地區(qū)）對不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的考察，可以清晰的凸現(xiàn)幾條設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)機(jī)關(guān)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也成為從法理和實(shí)踐中設(shè)立登記機(jī)關(guān)的原則。 一是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性原則。在國際上，從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的立法例看，如法國，日本、瑞士等無不如此。從法理上看，登記機(jī)關(guān)所統(tǒng)一是登記信息集中化，擁有詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，利于查閱和辦理，節(jié)省了成本，提高了效率，能從根本上與市場經(jīng)濟(jì)的效率原則合拍。反之，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一必然造成麻煩。當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的利益，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序。例如，抵押權(quán)因登記而成立，但如果兩個(gè)或多個(gè)登記機(jī)關(guān)都要求當(dāng)事人在自己的機(jī)關(guān)登記，那么就不但會(huì)增加當(dāng)事人的經(jīng)費(fèi)開支，而且會(huì)造成抵押權(quán)（其他權(quán)利也一樣）的成立由多個(gè)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)而難以判斷其到底是何時(shí)成立的問題，如果當(dāng)事人是在其中一個(gè)部門進(jìn)行了登記，這就造成了物權(quán)變動(dòng)的法律基礎(chǔ)的互相沖突，最后的結(jié)果是“因?yàn)榱⒎ㄔ斐傻乃痉ōh(huán)境”。如果此期間由第三人的權(quán)力納入登記，那么法律關(guān)系間更加混亂。 二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一般是司法機(jī)關(guān)而不是行政機(jī)關(guān)。從立法例上說，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，在瑞士為各州的地方法院，在德國為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地管理局；在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局，地方法務(wù)局，及其派出所。司法機(jī)關(guān)是國際上常見的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。 從法理上說，首先，登機(jī)行為是一種程序司法行為或準(zhǔn)程序司法行為。檢討英、發(fā)、美、德、日、瑞士等不同法系國家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，登記機(jī)關(guān)的職權(quán)范疇在性質(zhì)上都不承擔(dān)公法上政府管理監(jiān)督的職能，而是賦予給民事個(gè)體自由去行使，選擇，判斷，登記機(jī)關(guān)只是一個(gè)消極的確認(rèn)和向社會(huì)公眾公示以達(dá)到物權(quán)變動(dòng)公示原則要求的目的，這種行為不是行政行為而是司法行為。其次，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，利用登記信息最多的是訴訟機(jī)構(gòu)，仲裁機(jī)構(gòu)。故登記應(yīng)建立與司法機(jī)關(guān)的直接聯(lián)系。如在德國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的爭議直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必起訴，而是直接向上級法院上訴。我國歷史上制定民法之初也采用過法院統(tǒng)一登記做法。最后，司法機(jī)關(guān)作為登記機(jī)關(guān)節(jié)約了訴訟成本，充分利用不動(dòng)產(chǎn)信息資源，同時(shí)提高了審判效率和經(jīng)濟(jì)生活效率。 總之，從國際經(jīng)驗(yàn)和法理上均可說明不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)是司法機(jī)關(guān)而非行政機(jī)關(guān)。 關(guān)于設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，到底是由民法典的物權(quán)編（或者物權(quán)法）來規(guī)定還是由特別制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法來規(guī)定，在立法例上并無一定之規(guī)。在德國民法、日本民法中和中國臺(tái)灣地區(qū)民法體系中，對這些問題由特別的土地登記法或不動(dòng)產(chǎn)登記法來規(guī)定，但是瑞士民法典卻直接規(guī)定在民法典中。所以這要根據(jù)各國實(shí)踐的需要而定。 五、我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)現(xiàn)狀及物權(quán)立法中的改革建議 我國的現(xiàn)行法中至少有五種登記機(jī)關(guān)：土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門，這是一種以財(cái)產(chǎn)的類別分別設(shè)立登記機(jī)關(guān)。登記制度的特點(diǎn)是登記與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起。如土地由土地管理部門管理；土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行；林木由林業(yè)管理部門管理，有關(guān)林木所有權(quán)的登記已在該部門進(jìn)行；房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記亦在該部門進(jìn)行。 中國在不動(dòng)產(chǎn)登記上的“多部門登記”，“分級登記”“多頭執(zhí)政”，因登記機(jī)關(guān)分散，既不利于當(dāng)事人進(jìn)行登記（如同一塊地山有林木，要在兩個(gè)機(jī)關(guān)登記），也不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，且各個(gè)部門采用的登記程序和效力也不盡相同，給不動(dòng)產(chǎn)交易帶來了不少障礙。使得登記成為一個(gè)社會(huì)成本頗高的環(huán)節(jié)和過程，翻蓋財(cái)產(chǎn)的流通設(shè)置，使不動(dòng)產(chǎn)登記地籍資料缺乏統(tǒng)一性。 透視我國現(xiàn)存的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，尚屬房地產(chǎn)改革過渡性產(chǎn)物，屬于宏觀調(diào)控措施，在實(shí)際上仍屬于行政范疇。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，且各自依據(jù)的法律也不同。如擔(dān)保法第42條明確規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記部門就有四個(gè)，而且這些部門都是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政部門，進(jìn)行登記只有行政管理性，而沒有物權(quán)公示性，即司法性。 所以我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)狀特點(diǎn)有二：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭執(zhí)政：二是行政性，登記機(jī)關(guān)是隸屬于政府的行政機(jī)關(guān)，登記只有行政管理性。這兩大特點(diǎn)是與登記機(jī)關(guān)設(shè)立的原則大相徑庭的。在實(shí)踐中和法理中都是有問題的。因此在物權(quán)立法的改革中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的改革也是勢在必行。 首先，中國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個(gè)必然的趨勢。而且將來的統(tǒng)一，必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一，因?yàn)檫@是自羅馬法以來一切建立不動(dòng)廠登記制度的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)的共同做法。其理論依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)；非直接針對土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)的。例如，在大陸法系國家，一般來說，獨(dú)立的房屋所有權(quán)必然建立在地上權(quán)之上。現(xiàn)行體制中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，而且紛紛試圖脫離土地登記制度而獨(dú)立的情況，即不合法理，也嚴(yán)重妨害了不動(dòng)產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制的建立。 其次，中國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)在縣級法院，由法院成立專門的登記庭辦理有關(guān)登記業(yè)務(wù)，在選擇中國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)時(shí)，有如下考慮：1.以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機(jī)關(guān)。雖然該系統(tǒng)目前擁有中國最為詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，但該部門的登記是以房產(chǎn)登記為基準(zhǔn)的登記，其內(nèi)容不但不能概括不動(dòng)產(chǎn)的全部，而且更為重要的是它只能容納房產(chǎn)登記，而無法容納最為重要而且是基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的土地登記；另外，該登記只涉及城鎮(zhèn)，輻射不到農(nóng)村。故以建設(shè)部門屬下的房地產(chǎn)登記（只有房產(chǎn)而無地產(chǎn)的登記）不能滿足物權(quán)公示的要求。2 .現(xiàn)在屬于國土資源部的原土地管理部門的登記。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足要求，而且中國臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記就是以不動(dòng)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)的。從法理上說，土地登記制度也可以覆蓋全部不動(dòng)產(chǎn)登記。但由于中國土地制度恢復(fù)較晚，其地籍資料不太完善，由于部門利益的關(guān)系，將不動(dòng)產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記等部門的反對。 鑒于以上考慮，將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定為法院，并進(jìn)一步確定為縣級法院另設(shè)專門的登記庭，使中國的不動(dòng)產(chǎn)登記直接與國際上最常見的司法機(jī)關(guān)登記相統(tǒng)一。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢可采用雙重?cái)?shù)據(jù)庫查詢子系統(tǒng)。即一套通用來供社會(huì)大眾查詢某財(cái)產(chǎn)的法定歸屬人，便于保證交易信息安全；另一套只對司法行政機(jī)關(guān)開放，用來供有關(guān)機(jī)關(guān)查詢某人所屬的財(cái)產(chǎn)，私人無權(quán)查詢。這樣既保證了個(gè)人隱私不被公眾知曉，又便于相關(guān)的司法機(jī)關(guān)及行政機(jī)關(guān)工作。 在我國物權(quán)立法中由法院辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，勢必會(huì)影響一些行政機(jī)關(guān)的既得利益，遭到他們的反對。但此項(xiàng)改革不僅在物權(quán)法，民法領(lǐng)域舉足輕重，而且也將大大提高法院司法系統(tǒng)的政治地位，可能會(huì)減少很多略顯微弱的法院面對強(qiáng)大的行政機(jī)關(guān)時(shí)的尷尬。 參考書目： 孫憲忠《論不動(dòng)產(chǎn)的登記》載《中國法學(xué)》1996年第5期、《德國當(dāng)代物權(quán)法》、《論物權(quán)法》 王利明《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》 梁慧星《物權(quán)法》《中國物權(quán)法草案建議稿》 謝在全《物權(quán)法》 王澤鑒《民法物權(quán)總論》 史尚寬《物權(quán)法論》 高富平《物權(quán)法原論》 引注： �、僦艿ぶ骸读_馬法原論》，商務(wù)印書館，1996年版第283頁； �、诜▏穹ǖ涞�90，94條；日本民法典第85，86條；意大利民法典第812，813條；我國舊民法第66條。 �、鄯▏穹ǖ涞诙幍谝还�(jié)的規(guī)定，即517—526條，尤其是526條更能表現(xiàn)其不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)上的用益物權(quán)，地役權(quán)甚至是訴權(quán)均可。 �、軈⒁姷聡穹ǖ洹� �、輰O憲忠著：《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第7，8頁。 �、抟镏骸斗▏餀�(quán)法》，法律出版社，1998年版，第86頁。 ⑦參見范牧野譯《拿破侖法典》，延邊人民出版社，第113頁。 ⑧梁慧星主編：《中國物權(quán)法草案建議稿??第11條，中國法制出版社。 ⑨參見法國民法典。 �、鈴埧『浦骶帲骸睹穹▽W(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社，2000年版第371頁。 �、蠌埧『浦骶帲骸睹穹▽W(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社，2000年版第405，407頁。 �、辛夯坌侵骶帲骸段餀�(quán)法》法律出版社1997年版，第73頁。 �、淹鯘设b著：《民法物權(quán)》臺(tái)灣三民書局1996年版第75，76頁。 �、覅⒁娭袊恋刂贫葘＜掖韴F(tuán)《英國土地制度考察報(bào)告》載《調(diào)查與探索》1989年第7期。 北京市崇文區(qū)人民法院·馬志星
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