協(xié)議約定：

不能貸款則退定金和首付

去年12月，株洲市民諶先生在云龍示范區(qū)的綠地21城，訂購(gòu)了一套房子。

諶先生向記者介紹，由于他購(gòu)買的是二套房，他當(dāng)時(shí)告知了銷售顧問(wèn)他一套房有貸款，而且還有裝修貸款。因?yàn)閾?dān)心貸款無(wú)法審批，他特意要求銷售顧問(wèn)在《定購(gòu)協(xié)議》上，補(bǔ)充手寫(xiě)了“首付兩成，貸款八成，如果不能貸款八成，則退定金和首付。（如退款則30個(gè)工作日到帳）”的條款。

隨后在辦理貸款的時(shí)候，果然出現(xiàn)了問(wèn)題，諶先生的貸款銀行沒(méi)有審批通過(guò)。諶先生按訂購(gòu)協(xié)議條款，向開(kāi)發(fā)商提出退還7萬(wàn)多的訂金和首付款。但是開(kāi)發(fā)商拒絕退還，并且要求他必須補(bǔ)齊尾款，全款購(gòu)房。

銷售回應(yīng)：

買賣合同約定需交齊尾款

張女士還強(qiáng)調(diào)，是諶先生個(gè)人征信問(wèn)題導(dǎo)致不能辦理貸款，是他自己的過(guò)錯(cuò)，所以不能退款。

綠地21城負(fù)責(zé)銷售的陳經(jīng)理也認(rèn)為，是諶先生隱瞞裝修貸有負(fù)債的事實(shí)，導(dǎo)致銀行沒(méi)有放貸。

對(duì)于《定購(gòu)協(xié)議》手寫(xiě)的條款內(nèi)容，銷售經(jīng)理則解釋，開(kāi)發(fā)商并不允許寫(xiě)，銷售顧問(wèn)是被迫所寫(xiě)。

銷售經(jīng)理還提出來(lái)，根據(jù)雙方后續(xù)簽訂的商品房買賣合同，客戶應(yīng)該及時(shí)交齊尾款，全款購(gòu)房。

律師分析：

定購(gòu)協(xié)議是真實(shí)意愿體現(xiàn)

第一、銷售人員手寫(xiě)補(bǔ)充條款的行為應(yīng)該被認(rèn)定為職務(wù)行為，而且加蓋了開(kāi)發(fā)商的合同專用章，因此雙方簽訂的《定購(gòu)協(xié)議》合法有效。即便開(kāi)發(fā)商主張是銷售人員超越職務(wù)權(quán)限擅自作出，那也構(gòu)成“表見(jiàn)代理”，代理行為依然有效，代理結(jié)果由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

第二、如果真如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，是購(gòu)房者隱瞞消費(fèi)貸的情況，才導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商一方在《定購(gòu)協(xié)議》上簽署退款的補(bǔ)充條款，那也需要由開(kāi)發(fā)商向法院提供充足的證據(jù)，證明其受到欺詐，申請(qǐng)撤銷該《定購(gòu)協(xié)議》。在《定購(gòu)協(xié)議》被撤銷之前，該協(xié)議都是有效的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該遵守約定，退還購(gòu)房者定金和首付款。

第三、雖然購(gòu)房合同簽訂時(shí)間在后,而且對(duì)貸款辦理不成,約定的是買房人必須在規(guī)定期限內(nèi)付清余款。但是前面的定購(gòu)協(xié)議是雙方自由協(xié)商簽訂的,而后面這個(gè)購(gòu)房合同是跟所有人都簽訂的格式合同,里面關(guān)于貨款不成就要付清余款的格式條款前面的定購(gòu)協(xié)議不符合,但卻并沒(méi)有用顯著字體提示購(gòu)房者注意。因此認(rèn)為《定購(gòu)協(xié)議》才是雙方的真實(shí)意思表示。

住建部門：

認(rèn)為可以退款將介入?yún)f(xié)調(diào)

那在法律途徑之外，是否還有別的辦法解決呢？記者也聯(lián)系了株洲當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T。

株洲云龍示范區(qū)區(qū)城鄉(xiāng)住建局工作人員答復(fù)，手寫(xiě)的協(xié)議內(nèi)容，應(yīng)該被認(rèn)定為職務(wù)行為，不能說(shuō)“不認(rèn)”。工作人員認(rèn)為還是可以退款，并且表態(tài)將會(huì)介入?yún)f(xié)調(diào)。