子女上學，不少家長都會買個學區(qū)房，買房子這事按理說，合同簽了，定金交了，下面就是辦理過戶手續(xù)，繳納余款了�？墒�，如果此時賣家突然反悔不賣了呢？ 最近，市民李先生（化名）遇到了這樣一件郁悶事，他在鹿城區(qū)上田小區(qū)看中了一套二手房，通過中介公司繳納了20萬定金。雙方約定好過段時間辦理過戶手續(xù)，可賣方突然聯系李先生決定不賣了，這可把李先生一家急壞了。
李先生：買了學區(qū)房給我女兒上學，當時我們約定好一個月，我現金準備起來，他是突然打電話跟我說他要違約了，他要重新找另外一家簽約。
李先生告訴記者，原房主違約后他們曾經多次溝通，可惜原房主就是不賣房，只同意再補償20萬元。
李先生：三月底的話，很多該成交的學區(qū)房都已經成交了，該賣的房子都賣了。市場也已經沒有小戶型了，就相當于他拿我女兒的入學權要挾我，我要求他履行合約。
上田小區(qū)
那么，面對如此任性的賣方，買方該如何維權呢？江浙六和（溫州）律師事務所的胡東曉律師表示需要具體問題需要具體分析。在房屋交易中，可能會簽署兩種不同類型的合同，一種是預約合同，一種是本約合同。根據民法典第495條的規(guī)定，預約合同是指當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、意向書、備忘錄等。而在將來訂立的合同就是本約合同。在房屋交易中，居間協議或定金協議一般是預約合同的形式，而房屋買賣合同則是本約合同的形式。
胡東曉律師：需要注意，如果居間協議或定金協議具備買賣合同的主要條款，即約定了房屋價款、付款方式、付款期限、過戶時間等內容，就構成本約合同。
對于預約合同，賣方有權以雙倍返還定金為代價單方解除合同，購房者無權要求賣方繼續(xù)履行合同，辦理過戶、交房等手續(xù)。
而對于本月合同，胡律師表示賣方無權以定金罰則為代價單方解除合同，如果賣方違約，購房者有權要求賣方繼續(xù)履行購房協議。
胡東曉律師：但對于本約合同，在不滿足法律規(guī)定的條件或合同約定條件的情況下，賣方無權以定金罰則為代價單方解除合同，如果賣方違約，購房者有權要求賣方繼續(xù)履行購房協議。但是，如果賣方已經以合理價款將房屋賣給第三方并辦理了過戶登記手續(xù)，此時，因房屋已經屬于第三方，購房者只能要求賣方承擔違約責任。
胡律師提醒廣大購房者，為了能夠順利買到學區(qū)房，實現購房目的，保障自身合法權益，購房者需要注意以下事項。
胡東曉律師：
第一，買房前進行充分調查，前往教育部門咨詢學區(qū)是否存在重新劃分或微調的情況，了解房屋是否還有就讀名額。
第二，簽訂房屋買賣合同，并在合同中明確約定房屋價款、付款時間、過戶時間、交房時間、違約責任等內容，并將賣方承諾的條件列入合同條款。
第三，簽訂合同后，按照合同約定及時履行合同義務。
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