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要多建一棟樓?廣西柳州一小區(qū)二期規(guī)劃要變 業(yè)主吵翻
網(wǎng)址:m.blackcollegiateintl.com 編輯:長沙社區(qū)通 時間:2025-07-04

近日,城中區(qū)大唐悅府(曾用名“大唐人家”)一期業(yè)主陳先生向“柳報維權哥”(微信號:lzwbwq)反映,小區(qū)開發(fā)商廣西旺業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(以下簡稱“旺業(yè)房開”)近期調整小區(qū)規(guī)劃方案,其中增加了樓棟數(shù)量、縮減了樓間距,引發(fā)部分一期業(yè)主爭議。旺業(yè)房開為何做此調整?爭議背后又有怎樣的隱情?記者進行了多方調查。








 一期業(yè)主:
二期調整規(guī)劃方案對一期業(yè)主有影響


6月17日,記者在大唐悅府二期工地看到,施工車輛進出頻繁,施工作業(yè)已啟動。一期業(yè)主陳先生指著工地說道:“當時買房的時候,房開的沙盤標注二期只有4棟樓,一期的5棟與二期樓盤的樓間距約有59米。可現(xiàn)在規(guī)劃修改了,二期突然要多建一棟樓,導致二期樓盤與一期5棟、6棟之間的距離拉近了約10米!


記者了解到,該小區(qū)一期已經(jīng)建好5、6、7、8棟,共4棟樓。二期原本規(guī)劃建設4棟樓,但現(xiàn)在要多建一棟樓,目前相關部門已審批。


圖片

圖為該小區(qū)二期工地已動工。


一期多名業(yè)主告訴記者,市自然資源和規(guī)劃局2025年3月、2025年5月分別對二期規(guī)劃總平圖擬調整方案進行公示,并召開聽證會聽取相關利害關系人意見。在兩次聽證會上,旺業(yè)房開都表示:對二期的調整,是為了保障各方利益。而小區(qū)一期業(yè)主也都在兩次聽證會上明確反對二期增加樓棟、減少樓間距等調整內容。


今年5月,市自然資源和規(guī)劃局批準了該小區(qū)規(guī)劃總平圖調整。施工方隨即動工。


 “開發(fā)商在聽證會上直接提出‘對二期的規(guī)劃進行修改’,根本沒和我們一期業(yè)主協(xié)商。”一期業(yè)主覃女士表示,目前樓間距改變了,很影響一期5棟和6棟業(yè)主的利益,主要包括日照和通風,以及公共資源被占用。


 “會上我們提了很多反對意見,但都石沉大海!”業(yè)主陳先生說,聽證會中,業(yè)主的訴求被忽視,他們對旺業(yè)房開的做法不認可,希望相關公司、部門能充分保障利害關系人的權益。


 目前,約有30名一期業(yè)主組建微信維權群,以維護自身權益。他們的訴求與建議包括:撤銷2025年5月或6月對“大唐人家”規(guī)劃總平圖調整的批準決定;責令施工單位停工,或嚴格按原規(guī)劃恢復施工;啟動內部復查程序,重新評估規(guī)劃調整的合法性、必要性及程序正當性。


圖片

圖為該小區(qū)一期樓棟與二期工地。





破產(chǎn)管理人:
調整二期規(guī)劃總平圖是必要且合規(guī)的


那么,為何要對二期的規(guī)劃總平圖進行調整呢?


記者調查得知,旺業(yè)房開已于2018年12月被南寧市中級人民法院裁定破產(chǎn)清算,2021年1月轉為破產(chǎn)重整程序,并由廣西德弘冠破產(chǎn)清算有限公司擔任破產(chǎn)管理人。


 “隨著一期交付,占地53546.7平方米的二期開發(fā)應提上日程。我們破產(chǎn)管理人發(fā)現(xiàn),2015年二期的舊規(guī)劃方案已無法滿足當下人居需求,加之需要保障債權人和業(yè)主的利益,所以對規(guī)劃總平圖進行調整是有必要的!痹摴卷椖科飘a(chǎn)管理人蘭色說,不僅要解決歷史遺留問題,更要為居民創(chuàng)造符合需求的居住環(huán)境。因此,根據(jù)法院裁定的重整計劃,對二期進行開發(fā)建設。他們經(jīng)過代建團隊的市調、規(guī)劃、設計等一系列工作后,由旺業(yè)房開向市自然資源和規(guī)劃局提出了調整申請,“本次總平圖調整對樓棟數(shù)、綠化面積都進行了科學合規(guī)的調整和優(yōu)化!





一期爛尾10年導致債權人和業(yè)主利益受損


蘭色表示,調整二期規(guī)劃總平圖,還有一部分原因在于該小區(qū)一期(大唐人家)建設周期長等問題。


 蘭色介紹,2014年底,旺業(yè)房開資金鏈斷裂,導致已售的5棟、6棟、8棟突然停工,300戶業(yè)主的安居夢一夜破碎。對此,一期業(yè)主全先生表示:“那時候我們聯(lián)系不上房開,拿著購房合同卻無家可歸。”


 面對困境,155戶業(yè)主于2017年眾籌約500萬元開展“自救”,勉強完成5棟、8棟部分門窗、水電的安裝,少數(shù)業(yè)主在未竣工驗收的情況下先行入住。而“自救”卻無法解決消防驗收、竣工備案以及房產(chǎn)證辦理等根本問題。


“大唐人家經(jīng)歷了‘停工—自救—再停工’的循環(huán)!碧m色說,2010年就已經(jīng)公布規(guī)劃的項目,本應在2015年底交付一期住宅,但因為原開發(fā)商資金鏈斷裂等原因,業(yè)主被迫從購房者變身為“開發(fā)商”,親自簽訂施工合同、協(xié)調供水供電。不過,由于缺乏專業(yè)知識和合法主體資格,每一步推進都十分艱難。


“沒有政府部門的支持,我們是解決不了‘自救’這個問題的!睒I(yè)主代表何先生坦言,在我市住建部門的協(xié)調下,供水部門才同意“只做自救業(yè)主的報備安裝”,大幅降低了成本。然而,因項目未竣工驗收,就連入住的業(yè)主也無法辦理房產(chǎn)證,孩子落戶上學成為難題。這種“有房無證”的狀態(tài)持續(xù)了整整9年。


 2018年底,南寧市中級人民法院受理旺業(yè)房開破產(chǎn)清算申請后,破產(chǎn)管理方對旺業(yè)房開債務進行清理,經(jīng)確定,旺業(yè)房開債權達30多億元,對大唐人家項目進行重整,是減少債權人損失、給購房債權人交付房產(chǎn)的有效途徑。


在南寧市中級人民法院的指導下,2021年,旺業(yè)房開由破產(chǎn)清算轉為破產(chǎn)重整。但由于房地產(chǎn)市場大幅下滑,幾次招募重整投資人均未果。


事件終于在2023年迎來了轉機,南寧市中級人民法院與我市住建等相關部門多方合力,將大唐人家列入國家保交樓項目,獲得專項借款資金支持!按筇迫思医K于迎來復工!碧m色說,復工距離項目停工已近10年,其間多次招募重整投資人但均告失敗,最終代建方聯(lián)發(fā)集團與施工方十一冶建設集團、綠城物業(yè)成功進駐,一期項目更名為“大唐悅府”。2024年6月30日,一期住宅終于竣工交付,業(yè)主們拿到了等待10年的房產(chǎn)證。


  “然而,一期工程完工后,新的難題又出現(xiàn)了。二期那塊地閑置了很久,都是泥沙和水塘,為保障債權人和業(yè)主的利益,需要盡快讓二期投入規(guī)劃建設!碧m色認為,調整后的規(guī)劃總平圖并未侵害一期業(yè)主的利益。


 針對此回應,該小區(qū)一期部分業(yè)主表示,他們深知小區(qū)一期從規(guī)劃到建設逐步發(fā)展至今的艱辛歷程,但對于二期要作如此調整卻難以理解,尤其對二期建設是否符合規(guī)定仍心存疑慮,希望市自然資源和規(guī)劃局能正面回應此事,對公共參與機制、審批流程作出解釋。市民委托“柳報維權哥”(微信號:lzwbwq)介入采訪。


圖片

圖為該小區(qū)二期工地已動工。





業(yè)主觀點不一,聚焦爭議盼回應


6月18日,記者再次來到該小區(qū),看到施工仍在進行,藍色的工程圍擋外,聚集了一些一期業(yè)主,他們對此次事件看法各異。


 “規(guī)劃的隨意調整損害了業(yè)主們的利益,打亂了原本的生活預期!睒I(yè)主陳先生表示,他對項目規(guī)劃總平圖調整不認可,并對聽證會和審批流程存疑,他希望施工單位嚴格按照原規(guī)劃施工。另外,有業(yè)主則提出疑問:“原規(guī)劃改變了,住戶會不會變多?公共資源會不會被占用?日照等會不會受影響?”


 業(yè)主張先生對此事持中立態(tài)度,不做過多評價。還有業(yè)主認為,二期的地盤之前一直閑置,放眼望去都是水塘和泥土,若能建起高樓也是不錯的選擇,通行也會方便許多。


 記者走訪得知,在市自然資源和規(guī)劃局召開的兩次聽證會現(xiàn)場,多名一期業(yè)主圍繞爭議焦點提出了諸多問題,主要集中在“審批是否合規(guī)”“多建一棟樓住戶數(shù)量是否超標”“大幅減少樓間距是否影響生活”等方面。他們希望有關部門能及時針對這些問題作出回應,以消除他們的疑慮,保障自身的合法權益。


圖片

圖為該小區(qū)一期樓棟與二期工地。





市自然資源和規(guī)劃局:審批流程符合規(guī)定


記者帶著一期業(yè)主的疑惑,采訪了市自然資源和規(guī)劃局。


01
審批流程是怎樣的?



市自然資源和規(guī)劃局相關科室負責人表示,廣西旺業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(以下簡稱“旺業(yè)房開”)根據(jù)實際開發(fā)建設需要向該局提出申請,在開發(fā)強度不變的前提下,對“大唐人家”(現(xiàn)更名“大唐悅府”)項目規(guī)劃總平圖進行調整,涉及調整項目二期建筑規(guī)劃布局、建筑單體方案和場地設計等。


該局依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣西壯族自治區(qū)實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》,按程序對該項目規(guī)劃總平圖調整方案進行審查。因規(guī)劃調整涉及相關利害關系人,該局于2025年2月11日至2025年3月13日在該小區(qū)項目所在地相關公示欄進行公示,并在柳州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站等公開平臺同步公示。


公示期間,收到50名利害關系人意見,該局依程序于2025年3月14日組織召開了聽證會,聽取利害關系人意見。因本次規(guī)劃公示存在較大爭議,此次規(guī)劃總平圖調整不予通過。


之后,旺業(yè)房開對規(guī)劃方案進行了修改完善,并再次提交該局審查,該局于2025年5月7日至5月13日再次按照上述法定程序,對該規(guī)劃總平圖調整方案進行了第二次公示。公示期間,收到4名利害關系人意見,該局依程序于2025年5月14日組織召開了第二次聽證會。


經(jīng)審查,該規(guī)劃總平圖調整后,容積率、建筑密度、綠地率等相關規(guī)劃指標符合土地出讓合同附帶的規(guī)劃設計條件要求,建筑間距、住宅建筑單體設計等均滿足相關國家規(guī)范、標準要求,僅少數(shù)個別利害關系人存在異議。


經(jīng)研究,該局于2025年5月23日依法依規(guī)審批通過了該小區(qū)規(guī)劃總平圖調整方案。

02
審批是否合理?



 該科室負責人回應稱,鑒于該項目還涉及原項目開發(fā)商旺業(yè)房開破產(chǎn)重整,從有效保障債權人和大部分業(yè)主合法利益的角度出發(fā),需要盡快推進該爛尾項目重啟建設,完善該住宅小區(qū)整體公共配套服務設施建設,營造良好的居住環(huán)境,解決因住宅小區(qū)項目爛尾給現(xiàn)有居民帶來的出行不便、配套設施不齊全、生活不便等問題,同時有效解決項目二期土地閑置和環(huán)境惡劣問題。該局依法依規(guī)審批通過相關方案,審批結論合理適當。

03
此舉是否侵害一期業(yè)主的權益?



該負責人進一步表示,經(jīng)統(tǒng)計,聽證會提出的異議主要是對規(guī)劃設計方案的理解存在偏差。對于利害人反映的“多建一棟樓住戶數(shù)量是否超標”問題。該項目此次規(guī)劃調整,是在地塊開發(fā)強度不變的基礎上進行調整,項目二期由原計劃4棟8個單元高層住宅調整為5棟7個單元高層住宅,商業(yè)建筑面減少約1441㎡,居住戶數(shù)由1439戶調整為1403戶,共減少36戶,此次調整為減量調整,不存在增加住房套數(shù)問題。


 關于“大幅減少樓間距”問題,因對比調整前后規(guī)劃總平圖方案,靠近項目二期的現(xiàn)狀建筑為該小區(qū)一期的5棟、6棟,原規(guī)劃方案中,5棟與二期新建建筑間距為59.86米,6棟與二期新建建筑間距為60.98米;調整后5棟與二期新建建筑間距為49.05米,減少10.81米,6棟與二期新建建筑間距為47.9米,減少13.08米。現(xiàn)狀樓棟與新建住宅樓之間仍保持了足夠的距離,滿足《柳州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》中建筑間距控制要求,同時經(jīng)日照分析,5棟、6棟現(xiàn)狀住宅樓與南面新建建筑的建筑間距滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》(國家標準)中第IV氣候區(qū)至少一個居室大寒日獲得不少于3小時的日照要求。




破產(chǎn)管理人:調整規(guī)劃,解決遺留問題

  

對此,廣西德弘冠破產(chǎn)清算有限公司該項目破產(chǎn)管理人蘭色表示,面對2015年舊規(guī)不符合現(xiàn)行標準的困境,管理團隊推動二期項目科學調整,在符合規(guī)劃指導條件下由4棟增至5棟,建筑密度從15%微調至17.19%,容積率、綠化率保持不變,住宅建筑面積增加約1445㎡的同時,商業(yè)面積減少約1441㎡,比較符合住宅小區(qū)的實際需求。


  “規(guī)劃調整的背后,是對爛尾項目遺留問題的系統(tǒng)解決!碧m色進一步表示,新增的住宅樓和優(yōu)化的公共配套,將進一步解決因爛尾導致的出行、配套、環(huán)境等三大難題。同時,二期房產(chǎn)的有序開發(fā)銷售,也將為破產(chǎn)企業(yè)注入新生力量,最大限度降低債權人損失,切實守護各方核心權益。  




記者手記



追蹤大唐悅府小區(qū)二期規(guī)劃變更引爭議一事,深切體會到各方不易。市民擔心生活的家園被打擾,為居住權益發(fā)聲;旺業(yè)房開和破產(chǎn)管理人試圖通過規(guī)劃調整盤活項目,為債權人挽回損失,在破產(chǎn)重整中求生存;市自然資源和規(guī)劃局在復雜的利益關系與嚴格的法規(guī)框架間尋求平衡,兼顧各方合理訴求,責任艱巨。


此事件是房地產(chǎn)行業(yè)復雜問題的縮影,關乎民生與城市發(fā)展。各方都應在合法合規(guī)的框架內,以理性、包容的態(tài)度去溝通、協(xié)商,共同尋找解決問題的最佳途徑,讓房地產(chǎn)行業(yè)在保障民生、推動城市發(fā)展的道路上走得更穩(wěn)、更遠。


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