近日，城中區(qū)大唐悅府（曾用名“大唐人家”）一期業(yè)主陳先生向“柳報維權哥”（微信號：lzwbwq）反映，小區(qū)開發(fā)商廣西旺業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“旺業(yè)房開”）近期調整小區(qū)規(guī)劃方案，其中增加了樓棟數(shù)量、縮減了樓間距，引發(fā)部分一期業(yè)主爭議。旺業(yè)房開為何做此調整？爭議背后又有怎樣的隱情？記者進行了多方調查。 6月17日，記者在大唐悅府二期工地看到，施工車輛進出頻繁，施工作業(yè)已啟動。一期業(yè)主陳先生指著工地說道：“當時買房的時候，房開的沙盤標注二期只有4棟樓，一期的5棟與二期樓盤的樓間距約有59米。可現(xiàn)在規(guī)劃修改了，二期突然要多建一棟樓，導致二期樓盤與一期5棟、6棟之間的距離拉近了約10米�！� 記者了解到，該小區(qū)一期已經(jīng)建好5、6、7、8棟，共4棟樓。二期原本規(guī)劃建設4棟樓，但現(xiàn)在要多建一棟樓，目前相關部門已審批。 圖為該小區(qū)二期工地已動工。 一期多名業(yè)主告訴記者，市自然資源和規(guī)劃局2025年3月、2025年5月分別對二期規(guī)劃總平圖擬調整方案進行公示，并召開聽證會聽取相關利害關系人意見。在兩次聽證會上，旺業(yè)房開都表示：對二期的調整，是為了保障各方利益。而小區(qū)一期業(yè)主也都在兩次聽證會上明確反對二期增加樓棟、減少樓間距等調整內容。 今年5月，市自然資源和規(guī)劃局批準了該小區(qū)規(guī)劃總平圖調整。施工方隨即動工。 “開發(fā)商在聽證會上直接提出‘對二期的規(guī)劃進行修改’，根本沒和我們一期業(yè)主協(xié)商。”一期業(yè)主覃女士表示，目前樓間距改變了，很影響一期5棟和6棟業(yè)主的利益，主要包括日照和通風，以及公共資源被占用。 “會上我們提了很多反對意見，但都石沉大海！”業(yè)主陳先生說，聽證會中，業(yè)主的訴求被忽視，他們對旺業(yè)房開的做法不認可，希望相關公司、部門能充分保障利害關系人的權益。 目前，約有30名一期業(yè)主組建微信維權群，以維護自身權益。他們的訴求與建議包括：撤銷2025年5月或6月對“大唐人家”規(guī)劃總平圖調整的批準決定；責令施工單位停工，或嚴格按原規(guī)劃恢復施工；啟動內部復查程序，重新評估規(guī)劃調整的合法性、必要性及程序正當性。 圖為該小區(qū)一期樓棟與二期工地。 那么，為何要對二期的規(guī)劃總平圖進行調整呢？ 記者調查得知，旺業(yè)房開已于2018年12月被南寧市中級人民法院裁定破產(chǎn)清算，2021年1月轉為破產(chǎn)重整程序，并由廣西德弘冠破產(chǎn)清算有限公司擔任破產(chǎn)管理人。 “隨著一期交付，占地53546.7平方米的二期開發(fā)應提上日程。我們破產(chǎn)管理人發(fā)現(xiàn)，2015年二期的舊規(guī)劃方案已無法滿足當下人居需求，加之需要保障債權人和業(yè)主的利益，所以對規(guī)劃總平圖進行調整是有必要的�！痹摴卷椖科飘a(chǎn)管理人蘭色說，不僅要解決歷史遺留問題，更要為居民創(chuàng)造符合需求的居住環(huán)境。因此，根據(jù)法院裁定的重整計劃，對二期進行開發(fā)建設。他們經(jīng)過代建團隊的市調、規(guī)劃、設計等一系列工作后，由旺業(yè)房開向市自然資源和規(guī)劃局提出了調整申請，“本次總平圖調整對樓棟數(shù)、綠化面積都進行了科學合規(guī)的調整和優(yōu)化�！� 蘭色表示，調整二期規(guī)劃總平圖，還有一部分原因在于該小區(qū)一期（大唐人家）建設周期長等問題。 蘭色介紹，2014年底，旺業(yè)房開資金鏈斷裂，導致已售的5棟、6棟、8棟突然停工，300戶業(yè)主的安居夢一夜破碎。對此，一期業(yè)主全先生表示：“那時候我們聯(lián)系不上房開，拿著購房合同卻無家可歸。” 面對困境，155戶業(yè)主于2017年眾籌約500萬元開展“自救”，勉強完成5棟、8棟部分門窗、水電的安裝，少數(shù)業(yè)主在未竣工驗收的情況下先行入住。而“自救”卻無法解決消防驗收、竣工備案以及房產(chǎn)證辦理等根本問題。 “大唐人家經(jīng)歷了‘停工—自救—再停工’的循環(huán)�！碧m色說，2010年就已經(jīng)公布規(guī)劃的項目，本應在2015年底交付一期住宅，但因為原開發(fā)商資金鏈斷裂等原因，業(yè)主被迫從購房者變身為“開發(fā)商”，親自簽訂施工合同、協(xié)調供水供電。不過，由于缺乏專業(yè)知識和合法主體資格，每一步推進都十分艱難。 “沒有政府部門的支持，我們是解決不了‘自救’這個問題的�！睒I(yè)主代表何先生坦言，在我市住建部門的協(xié)調下，供水部門才同意“只做自救業(yè)主的報備安裝”，大幅降低了成本。然而，因項目未竣工驗收，就連入住的業(yè)主也無法辦理房產(chǎn)證，孩子落戶上學成為難題。這種“有房無證”的狀態(tài)持續(xù)了整整9年。 2018年底，南寧市中級人民法院受理旺業(yè)房開破產(chǎn)清算申請后，破產(chǎn)管理方對旺業(yè)房開債務進行清理，經(jīng)確定，旺業(yè)房開債權達30多億元，對大唐人家項目進行重整，是減少債權人損失、給購房債權人交付房產(chǎn)的有效途徑。 在南寧市中級人民法院的指導下，2021年，旺業(yè)房開由破產(chǎn)清算轉為破產(chǎn)重整。但由于房地產(chǎn)市場大幅下滑，幾次招募重整投資人均未果。 事件終于在2023年迎來了轉機，南寧市中級人民法院與我市住建等相關部門多方合力，將大唐人家列入國家保交樓項目，獲得專項借款資金支持�！按筇迫思医K于迎來復工�！碧m色說，復工距離項目停工已近10年，其間多次招募重整投資人但均告失敗，最終代建方聯(lián)發(fā)集團與施工方十一冶建設集團、綠城物業(yè)成功進駐，一期項目更名為“大唐悅府”。2024年6月30日，一期住宅終于竣工交付，業(yè)主們拿到了等待10年的房產(chǎn)證。 “然而，一期工程完工后，新的難題又出現(xiàn)了。二期那塊地閑置了很久，都是泥沙和水塘，為保障債權人和業(yè)主的利益，需要盡快讓二期投入規(guī)劃建設�！碧m色認為，調整后的規(guī)劃總平圖并未侵害一期業(yè)主的利益。 針對此回應，該小區(qū)一期部分業(yè)主表示，他們深知小區(qū)一期從規(guī)劃到建設逐步發(fā)展至今的艱辛歷程，但對于二期要作如此調整卻難以理解，尤其對二期建設是否符合規(guī)定仍心存疑慮，希望市自然資源和規(guī)劃局能正面回應此事，對公共參與機制、審批流程作出解釋。市民委托“柳報維權哥”（微信號：lzwbwq）介入采訪。 圖為該小區(qū)二期工地已動工。 6月18日，記者再次來到該小區(qū)，看到施工仍在進行，藍色的工程圍擋外，聚集了一些一期業(yè)主，他們對此次事件看法各異。 “規(guī)劃的隨意調整損害了業(yè)主們的利益，打亂了原本的生活預期�！睒I(yè)主陳先生表示，他對項目規(guī)劃總平圖調整不認可，并對聽證會和審批流程存疑，他希望施工單位嚴格按照原規(guī)劃施工。另外，有業(yè)主則提出疑問：“原規(guī)劃改變了，住戶會不會變多？公共資源會不會被占用？日照等會不會受影響？” 業(yè)主張先生對此事持中立態(tài)度，不做過多評價。還有業(yè)主認為，二期的地盤之前一直閑置，放眼望去都是水塘和泥土，若能建起高樓也是不錯的選擇，通行也會方便許多。 記者走訪得知，在市自然資源和規(guī)劃局召開的兩次聽證會現(xiàn)場，多名一期業(yè)主圍繞爭議焦點提出了諸多問題，主要集中在“審批是否合規(guī)”“多建一棟樓住戶數(shù)量是否超標”“大幅減少樓間距是否影響生活”等方面。他們希望有關部門能及時針對這些問題作出回應，以消除他們的疑慮，保障自身的合法權益。 圖為該小區(qū)一期樓棟與二期工地。 記者帶著一期業(yè)主的疑惑，采訪了市自然資源和規(guī)劃局。 市自然資源和規(guī)劃局相關科室負責人表示，廣西旺業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“旺業(yè)房開”）根據(jù)實際開發(fā)建設需要向該局提出申請，在開發(fā)強度不變的前提下，對“大唐人家”（現(xiàn)更名“大唐悅府”）項目規(guī)劃總平圖進行調整，涉及調整項目二期建筑規(guī)劃布局、建筑單體方案和場地設計等。 該局依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣西壯族自治區(qū)實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》，按程序對該項目規(guī)劃總平圖調整方案進行審查。因規(guī)劃調整涉及相關利害關系人，該局于2025年2月11日至2025年3月13日在該小區(qū)項目所在地相關公示欄進行公示，并在柳州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站等公開平臺同步公示。 公示期間，收到50名利害關系人意見，該局依程序于2025年3月14日組織召開了聽證會，聽取利害關系人意見。因本次規(guī)劃公示存在較大爭議，此次規(guī)劃總平圖調整不予通過。 之后，旺業(yè)房開對規(guī)劃方案進行了修改完善，并再次提交該局審查，該局于2025年5月7日至5月13日再次按照上述法定程序，對該規(guī)劃總平圖調整方案進行了第二次公示。公示期間，收到4名利害關系人意見，該局依程序于2025年5月14日組織召開了第二次聽證會。 經(jīng)審查，該規(guī)劃總平圖調整后，容積率、建筑密度、綠地率等相關規(guī)劃指標符合土地出讓合同附帶的規(guī)劃設計條件要求，建筑間距、住宅建筑單體設計等均滿足相關國家規(guī)范、標準要求，僅少數(shù)個別利害關系人存在異議。 經(jīng)研究，該局于2025年5月23日依法依規(guī)審批通過了該小區(qū)規(guī)劃總平圖調整方案。 該科室負責人回應稱，鑒于該項目還涉及原項目開發(fā)商旺業(yè)房開破產(chǎn)重整，從有效保障債權人和大部分業(yè)主合法利益的角度出發(fā)，需要盡快推進該爛尾項目重啟建設，完善該住宅小區(qū)整體公共配套服務設施建設，營造良好的居住環(huán)境，解決因住宅小區(qū)項目爛尾給現(xiàn)有居民帶來的出行不便、配套設施不齊全、生活不便等問題，同時有效解決項目二期土地閑置和環(huán)境惡劣問題。該局依法依規(guī)審批通過相關方案，審批結論合理適當。 該負責人進一步表示，經(jīng)統(tǒng)計，聽證會提出的異議主要是對規(guī)劃設計方案的理解存在偏差。對于利害人反映的“多建一棟樓住戶數(shù)量是否超標”問題。該項目此次規(guī)劃調整，是在地塊開發(fā)強度不變的基礎上進行調整，項目二期由原計劃4棟8個單元高層住宅調整為5棟7個單元高層住宅，商業(yè)建筑面減少約1441㎡，居住戶數(shù)由1439戶調整為1403戶，共減少36戶，此次調整為減量調整，不存在增加住房套數(shù)問題。 關于“大幅減少樓間距”問題，因對比調整前后規(guī)劃總平圖方案，靠近項目二期的現(xiàn)狀建筑為該小區(qū)一期的5棟、6棟，原規(guī)劃方案中，5棟與二期新建建筑間距為59.86米，6棟與二期新建建筑間距為60.98米；調整后5棟與二期新建建筑間距為49.05米，減少10.81米，6棟與二期新建建筑間距為47.9米，減少13.08米。現(xiàn)狀樓棟與新建住宅樓之間仍保持了足夠的距離，滿足《柳州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》中建筑間距控制要求，同時經(jīng)日照分析，5棟、6棟現(xiàn)狀住宅樓與南面新建建筑的建筑間距滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（國家標準）中第IV氣候區(qū)至少一個居室大寒日獲得不少于3小時的日照要求。 對此，廣西德弘冠破產(chǎn)清算有限公司該項目破產(chǎn)管理人蘭色表示，面對2015年舊規(guī)不符合現(xiàn)行標準的困境，管理團隊推動二期項目科學調整，在符合規(guī)劃指導條件下由4棟增至5棟，建筑密度從15%微調至17.19%，容積率、綠化率保持不變，住宅建筑面積增加約1445㎡的同時，商業(yè)面積減少約1441㎡，比較符合住宅小區(qū)的實際需求。 “規(guī)劃調整的背后，是對爛尾項目遺留問題的系統(tǒng)解決�！碧m色進一步表示，新增的住宅樓和優(yōu)化的公共配套，將進一步解決因爛尾導致的出行、配套、環(huán)境等三大難題。同時，二期房產(chǎn)的有序開發(fā)銷售，也將為破產(chǎn)企業(yè)注入新生力量，最大限度降低債權人損失，切實守護各方核心權益。 追蹤大唐悅府小區(qū)二期規(guī)劃變更引爭議一事，深切體會到各方不易。市民擔心生活的家園被打擾，為居住權益發(fā)聲；旺業(yè)房開和破產(chǎn)管理人試圖通過規(guī)劃調整盤活項目，為債權人挽回損失，在破產(chǎn)重整中求生存；市自然資源和規(guī)劃局在復雜的利益關系與嚴格的法規(guī)框架間尋求平衡，兼顧各方合理訴求，責任艱巨。 此事件是房地產(chǎn)行業(yè)復雜問題的縮影，關乎民生與城市發(fā)展。各方都應在合法合規(guī)的框架內，以理性、包容的態(tài)度去溝通、協(xié)商，共同尋找解決問題的最佳途徑，讓房地產(chǎn)行業(yè)在保障民生、推動城市發(fā)展的道路上走得更穩(wěn)、更遠。
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