連續(xù)出現(xiàn)的開發(fā)商降價(jià)策略，或許會(huì)對不少購房者以及開發(fā)商的心理層面造成影響。資料圖片

　　上周末，微信朋友圈中，一條消息給長沙樓市扔下了一顆炸雷：打破長沙十年最低紀(jì)錄，僅限100套，64-155㎡全系產(chǎn)品，2999元/㎡起，3980元/㎡封頂。

　　這是時(shí)隔五年，金星北房價(jià)再次出現(xiàn)“2字頭”，也是繼今年2月份洋湖垸藍(lán)光COCO蜜城直降2000元之后，長沙樓市再一次出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)波。不過這一次發(fā)生在金星北望城區(qū)內(nèi)，主角則換成了勤誠達(dá)·新界。

　　該項(xiàng)目以如此價(jià)格沖擊市場，其深層次的原因是什么?周邊項(xiàng)目將如何應(yīng)對?區(qū)域的價(jià)格是否會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)?購房者的心態(tài)會(huì)發(fā)生什么樣的變化?對金星北片區(qū)乃至整個(gè)長沙樓市將造成什么樣的影響?

　　現(xiàn)場踩盤

　　又見降價(jià)，虧本甩賣100套

　　關(guān)鍵詞：尾房清盤集團(tuán)擴(kuò)張回籠資金

　　3月24日(周一)上午11點(diǎn)23分，陰天，勤誠達(dá)·新界營銷中心。一位身穿制服的置業(yè)顧問熱情地上來問道：“先生，請問您需要什么樣的房子?現(xiàn)在項(xiàng)目在搞降價(jià)銷售。”

　　這個(gè)裝修豪華的售樓部里，大廳正中是一個(gè)巨大的沙盤。盡管是星期一上午的上班時(shí)間，碩大的售樓部里卻不乏購房者的身影�？蛻粜菹�區(qū)的椅子和沙發(fā)上坐著近十位購房者與置業(yè)顧問竊竊私語，而貼在墻上的控銷表前，則有一組客戶在選擇房號(hào)。這些購房者大多是被超低的價(jià)格吸引而來……

　　這個(gè)一直以剛需為主的樓盤，此次降價(jià)的房源包括一期的尾房以及小區(qū)內(nèi)部的一棟樓王產(chǎn)品，包括64㎡的公寓(主要為復(fù)式戶型)以及87㎡的剛需，116㎡、126㎡、155㎡不等的平層戶型。

　　“周末的人氣很旺，兩天到訪125組客戶，成交46套�！鼻谡\達(dá)·新界項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人喻婧直言不諱，項(xiàng)目是“降價(jià)虧本”銷售，滿100套就停止。

　　勤誠達(dá)·新界的降價(jià)策略是否意味著長沙部分開發(fā)商開始選擇降價(jià)?是市場“變天”的前奏么?“看來我們又多了一次上頭條的機(jī)會(huì)�！鼻谡\達(dá)湖南地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理李北安語氣輕松。

　　“不得不承認(rèn)，對于開發(fā)商來說，2014年的市場比去年更加有難度�！庇麈赫f，在年初以降價(jià)虧本的超低價(jià)格刺激市場，是為了搶占先機(jī)，引發(fā)市場足夠的關(guān)注度，為后續(xù)的銷售打下一個(gè)基礎(chǔ)�！�2014年勤誠達(dá)·新界的銷售任務(wù)是10億元，我們希望盡快將尾盤清掉，以便將主要的精力放在下半年的洋房和地鐵物業(yè)的銷售上�！�

　　但更深層次的原因或許在于勤誠達(dá)對于擴(kuò)張的渴望，“這是集團(tuán)戰(zhàn)略要求，今年有繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張的計(jì)劃，特別是希望在深圳有所發(fā)展，因此需要回籠部分資金。”

　　區(qū)域態(tài)勢

　　樓盤成本大多在3000-4000元/㎡

　　關(guān)鍵詞：成本控制　價(jià)格洼地　區(qū)域關(guān)注

　　“有一點(diǎn)還是可以肯定的，金星北片區(qū)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)�！毙碌亍�東方明珠營銷負(fù)責(zé)人羅佳如此篤定的原因很簡單——成本控制。

　　在羅佳看來，根據(jù)拿地價(jià)格、項(xiàng)目規(guī)劃的不一樣，金星北片區(qū)眾多樓盤成本(這里指的是普通住宅，不包括別墅、洋房)大多在3000-4000元/㎡之間，而當(dāng)下金星北片區(qū)仍然是長沙樓市的價(jià)格洼地，其主力價(jià)格區(qū)間為4000-5000元/㎡。

　　羅佳表示，在500-1000元/㎡的降價(jià)幅度之后，勤誠達(dá)·新界項(xiàng)目的銷售價(jià)格只有2999元/㎡-3980元/㎡不等，即便沒有虧本，也是沒有任何利潤空間的，因此它的降價(jià)只能是一個(gè)短期行為，不會(huì)對片區(qū)造成長遠(yuǎn)影響。

　　事實(shí)上，在金星北片區(qū)，這樣的事情不乏先例。2010年5月，富基·世紀(jì)公園就曾以2980元/㎡的精裝修住宅超低起價(jià)引發(fā)市場極大震撼;2012年下半年，包括潤和紫郡、勤誠達(dá)·新界、新城國際花都等項(xiàng)目也都曾以超低價(jià)入市，潤和紫郡3380元/㎡起，新城國際花都3680元/㎡起，勤誠達(dá)·新界推出3780元/㎡特價(jià)房等等。

　　和羅佳持有同一觀點(diǎn)的還有長沙龍湖地產(chǎn)營銷總監(jiān)黃新。在他看來，成本讓開發(fā)商沒有降價(jià)的空間，而同時(shí)由于長沙市場容量、供應(yīng)量累積到高點(diǎn)，以及首套房貸利率提高等多重因素的影響，市場價(jià)格在短期內(nèi)也沒有上漲的動(dòng)力，因此價(jià)格維持穩(wěn)定將是主旋律。

　　黃新說，“這更像是單個(gè)企業(yè)的行為，我們?nèi)匀粫?huì)按照我們既定的銷售策略進(jìn)行�！倍�喻婧也坦言，短時(shí)期內(nèi)，單個(gè)樓盤的少量降價(jià)產(chǎn)品，并不足以成為影響整個(gè)區(qū)域的價(jià)格風(fēng)向標(biāo)。

　　從好的方面看，這會(huì)引發(fā)一些人對于片區(qū)的關(guān)注度;而不利的層面則是，區(qū)域的價(jià)格已經(jīng)無法再低，而此次降價(jià)行為則可能拉低不少購房者對于片區(qū)價(jià)格的心理預(yù)期，會(huì)給后面的銷售造成一定障礙。

　　[記者觀察]

　　僧多粥少開發(fā)商全力搶跑

　　2014年初，超過1600萬㎡的巨大存量，曾是長沙樓市面臨的最大壓力。

　　在這里，可以用這樣一句淺顯的話來形容市場：僧多粥少，開發(fā)商是僧，購房者是粥。

　　這種壓力正越來越多：房地產(chǎn)開發(fā)貸的愈加困難，房企融資成本的不斷上漲，再加上首套房貸利率的提升，讓開發(fā)商面對的局面也越來越艱難。

　　“這并不是一個(gè)明智的選擇。”對于首套房貸利率的提升，不少開發(fā)商的第一反應(yīng)是不滿，因?yàn)檫@會(huì)挫傷剛需群體的購房積極性，部分沒有急迫購房需求的群體會(huì)在此時(shí)選擇觀望。

　　這對開發(fā)商來說顯然不是好消息。如何抵消首套房貸利率造成的不利影響?如何在擁有巨大存量以及供應(yīng)量的2014年搶占市場先機(jī)?

　　這是一個(gè)勇敢者的世界，有膽量嘗試的人，往往會(huì)成為成功的那一部分。降價(jià)成為了一部分開發(fā)商的選擇(藍(lán)光、勤誠達(dá))，墊首付成為了另一部分開發(fā)商特別是品牌開發(fā)商的選擇(保利、萬科)……

　　而激烈的市場競爭對于購房者們來說，或許意味著更好的產(chǎn)品和更高性價(jià)比。

新聞來源：瀟湘晨報(bào)