政府在房地產(chǎn)拆遷中的定位

政府在房地產(chǎn)拆遷中的定位 　　房地產(chǎn)法律關(guān)系是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。它既包括平等主體之間在房地產(chǎn)交易過程中發(fā)生的民事法律關(guān)系，又包括因?qū)嵤┓康禺a(chǎn)管理行為而在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的行政法律關(guān)系。由于房地產(chǎn)法律關(guān)系的復(fù)雜性，我們的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)往往忽視自己的角色定位，或越俎代庖，過于熱心，或棄之不管，漠然置之，不能很好的行使自己的職權(quán)和履行自己的職責(zé)，造成了人民群眾對(duì)政府行為的不滿。

　　城市拆遷是一種民事活動(dòng)，是拆遷人通過對(duì)被拆遷人補(bǔ)償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權(quán)利，被拆遷人通過放棄被拆遷房屋及其附屬物，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣作價(jià)等形式取得拆遷補(bǔ)償?shù)男袨�。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議�！� 拆遷當(dāng)事人之間的關(guān)系是平等主體之間的關(guān)系，法律地位也是平等的。拆遷人和被拆遷人在拆遷活動(dòng)中平等享有保護(hù)自己民事權(quán)益不受侵犯的權(quán)利；平等享有不服拆遷管理行政行為，并進(jìn)行行政裁決和民事訴訟活動(dòng)的權(quán)利；平等享有變更、放棄或處分自己權(quán)益的權(quán)利，同時(shí)也都有遵守拆遷法律、法規(guī)和拆遷期限的義務(wù)，接受拆遷行政管理部門依法管理、監(jiān)督的義務(wù)。一句話，城市房屋拆遷是拆遷人與被拆遷人雙方的事，而“縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。”依法管理監(jiān)督，切實(shí)履行保護(hù)拆遷當(dāng)事人各方合法權(quán)益，使城市房屋拆遷完全按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行，是政府在房地產(chǎn)拆遷中的準(zhǔn)確定位�？墒牵�拆遷在過程中，有些政府主管部門對(duì)房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)不加區(qū)分，不論是市政建設(shè)，還是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，一律打上“城市建設(shè)需要”，對(duì)兩種不同開發(fā)主體的法律地位與權(quán)限不加分別，結(jié)果造成政府幫助開發(fā)商營(yíng)利，開發(fā)商利用政府賺錢的格局。我們知道，在市政建設(shè)的拆遷中，因國(guó)家才力有限，且拆遷是為了城市建設(shè)需要，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)偏低，老百姓能夠識(shí)大體顧大局，表示理解和接受�？墒牵�開發(fā)商拆遷開發(fā)完全是為了營(yíng)利，他們看中城市最有商業(yè)價(jià)值的地段，總是動(dòng)用政府名義進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，我們的政府對(duì)這種拉大旗作虎皮的做法不但不予制止，反而借助行政強(qiáng)制手段為他們“保駕護(hù)航”，用公益性項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)代替營(yíng)利性項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，致使開發(fā)拆遷中違背了民事活動(dòng)公平、自愿、等價(jià)有償原則，引發(fā)各種社會(huì)矛盾，嚴(yán)重?fù)p害了廣大被拆遷人的合法利益，妨礙了城市改造工作的正常進(jìn)行。

　　尤其要說明的，政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償范圍是被拆除的房屋及其附屬物，即僅僅補(bǔ)償房屋的建筑面積，而對(duì)房屋及其附屬物所占有的土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。隨著城市級(jí)差地租的不斷升值，政府把那些原住在市內(nèi)的居民戶安置到偏僻的城郊，讓他們?nèi)淌苓w居后遠(yuǎn)離城市中心而帶來的工作、生活、就醫(yī)、購(gòu)物、入學(xué)等諸多不便，卻得不到補(bǔ)償，有違公平原則，尤其是以贏利為目的的開發(fā)商無償取得土地使用權(quán)的價(jià)值時(shí)，這種反差就更為強(qiáng)烈。拆遷人與被拆遷人一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議，政府房地產(chǎn)管理部門，由于利益驅(qū)使往往不能客觀公正處理，他們過多的考慮開發(fā)商的利益，把維護(hù)城市利益與維護(hù)開發(fā)商利益等同起來，甚至直接幫助開發(fā)商，作出貌視公正的行政“裁決”，動(dòng)輒引用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷�！� 忘記自己的管理者“中立”角色，事實(shí)上作為拆遷人的開發(fā)商的利益在政府的庇護(hù)下往往得到更多的體現(xiàn)。另外，政府角色曖昧，他們既是土地資源所有者，同時(shí)又是土地資產(chǎn)管理者，他們既代表國(guó)家行使土地所有者的權(quán)力，又作為管理者協(xié)調(diào)各方土地的利益關(guān)系；政府與開發(fā)商之間的關(guān)系更為曖昧，開發(fā)商需要政府權(quán)力的幫助，政府也需要開發(fā)商的支持，如果開發(fā)商不及時(shí)繳清土地使用出讓金，政府有些工作就難以開展，于是乎“肝膽相照，同舟共濟(jì)”，社會(huì)上有人因此認(rèn)為，政府與開發(fā)商如同“警察與小偷”，小偷需要警察保護(hù)，警察通過小偷賺錢。這話雖然刻薄，但也并非空穴來風(fēng)，由于政府沒有很好擺正自己的中立裁判者的位置，又對(duì)拆遷開發(fā)樂此不疲，熱情有加，被別人誤解也是情理中的事。

　　城市房屋拆遷具有很強(qiáng)的時(shí)間性、政策性和計(jì)劃性，涉及到拆遷人和被拆遷人之間的權(quán)利義務(wù)，涉及到城市建設(shè)的總體布局和城市整體功能的發(fā)揮，涉及到千家萬戶和社會(huì)的方方面面的利益，一直是人民群眾廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問題�！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》規(guī)定，“縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理�！� “縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對(duì)違法行為不予查處的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，致使公共財(cái)產(chǎn)、國(guó)家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任�！憋@然，政府在城市拆遷活動(dòng)中的法律地位不是“運(yùn)動(dòng)員”而是“裁判員”，是拆遷工作的管理者、執(zhí)法者，所以，政府應(yīng)從城市房屋拆遷的實(shí)施事務(wù)中脫離出來，認(rèn)真負(fù)責(zé)的行使計(jì)劃審批、檢查監(jiān)督、登記發(fā)證等權(quán)利，衡平拆遷人與被拆遷人的利益。不能以犧牲廣大被拆遷人的利益，來求得市政建設(shè)的繁榮，不能用幢幢大樓的城建外表代替政府在人民心目中的公正形象。

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