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城中村改造的福田模式
[摘要] 城中村問題在國內(nèi)許多大中城市中普遍存在,深圳市福田區(qū)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)城中村的具體特點,采取四種方式改造城中村,取得了很好的效果。
[關(guān)鍵詞] 城中村改造;福田;模式
城中村產(chǎn)生于急劇的城市化過程中。深圳市福田區(qū)有15個城中村,由于歷史原因,這些城中村自身存在著環(huán)境建設(shè)、社會治安、經(jīng)濟發(fā)展等方面的種種問題,直接影響了城市競爭力的提高和投資環(huán)境的改善,一度成為阻礙中心城區(qū)國際化、現(xiàn)代化建設(shè)的“頑疾”。為了從根本上改變城中村的現(xiàn)狀,近幾年,福田區(qū)除了對其中的漁農(nóng)村、崗廈村河園片區(qū)推行全面的整體拆除改造外,還注重對城中村地區(qū)實施“軟件升級”,著力改善城中村環(huán)境、推動人口置換和產(chǎn)業(yè)升級,形成了獨具特色的城中村改造福田新模式。
城中村改造無論采取何種方式,其基本目標(biāo)是一致的,那就是:城市面貌根本改變,與現(xiàn)代城市融為一體、無縫鏈接;居住人口的思想觀念發(fā)生根本變化;實現(xiàn)集體經(jīng)濟的科學(xué)可持續(xù)發(fā)展。為實現(xiàn)以上目標(biāo),福田區(qū)因地制宜地摸索出了改造城中村的四種路徑。路徑一,徹底改造,與現(xiàn)代都市融為一體;路徑二,推動物業(yè)轉(zhuǎn)型,實施“換血工程”;路徑三,建特色產(chǎn)業(yè)基地;路徑四,提升環(huán)境水平,增強城市配套功能。
我們認為,在目前條件下推進城中村的城市化,在部分有條件的城中村實施整體拆除改造的前提下,其他城中村應(yīng)該因地制宜,靈活采取上述四種方式,從而全面實現(xiàn)城中村綜合環(huán)境、經(jīng)濟形態(tài)和人口素質(zhì)的升級優(yōu)化,使城中村真正轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆涓咂焚|(zhì)環(huán)境、高素質(zhì)人口、高規(guī)格經(jīng)濟的現(xiàn)代化城市生活社區(qū)。
一、以綜合整治為抓手,全面優(yōu)化環(huán)境質(zhì)量
應(yīng)對城中村問題時,福田區(qū)委、區(qū)政府既重視治本,也不忽視治標(biāo),在科學(xué)規(guī)劃的同時,陸續(xù)開展了一系列綜合整治行動,其中2006年開展的城中村娛樂場所消防安全和“黃賭毒黑”問題專項整治,是規(guī)模最大、持續(xù)時間最長、效果最明顯的一次整治行動。一是制定整治策略。明確了整治“三步走”策略,前三個月重在查處,半年內(nèi)規(guī)范經(jīng)營,一年內(nèi)確保娛樂場所從民宅中消失。二是鐵腕查處非法經(jīng)營。共查封取締無證照經(jīng)營、存在安全隱患的城中村娛樂場所378家。三是根據(jù)實際靈活處理。對基本符合營業(yè)條件的168家非公共娛樂場所進行解封,但要求不得從事公共娛樂項目及超范圍經(jīng)營;對四層以上的娛樂場所一律不予解封,按照“引導(dǎo)搬遷、鼓勵轉(zhuǎn)型、嚴(yán)格審查、規(guī)范管理”的原則處理。四是突出“三導(dǎo)”化解矛盾。進一步強化政策引導(dǎo)、情緒疏導(dǎo)和轉(zhuǎn)型指導(dǎo),消除經(jīng)營者的觀望心理和等待預(yù)期,平息他們的怨氣和對抗情緒。要求相關(guān)部門為經(jīng)營者轉(zhuǎn)型提供各種方便,并幫助股份公司、業(yè)主尋找新的經(jīng)濟發(fā)展之路和物業(yè)收益之道。通過一年來艱苦不懈的努力,我區(qū)城中村娛樂場所整治取得了明顯成效,城中村未出現(xiàn)一家新開張的非法娛樂服務(wù)場所,已轉(zhuǎn)型的場所按規(guī)經(jīng)營,社會秩序得到進一步規(guī)范。城中村“黃賭毒”現(xiàn)象得到有效遏制,發(fā)案率較整治之前大幅度降低,今年第一季度查處的“黃賭毒”案件同比下降35%。去年以來,城中村出租屋在租住率不減、租金不降的情況下,入室盜竊、打架斗毆、酗酒滋事等各類治安及刑事案件下降了80%。出租屋和暫住人口管理工作實現(xiàn)了案件下降、出租屋人口登記率上升、管理水平提高的“一降一升一提高”的管理目標(biāo)。
二、推進出租物業(yè)轉(zhuǎn)型,全面實施人口置換
娛樂服務(wù)場所整治為推進物業(yè)租賃轉(zhuǎn)型騰出了空間和經(jīng)濟資源,并為其提供了內(nèi)在動力。從2007年開始,區(qū)委、區(qū)政府開始大力推進城中村出租物業(yè)轉(zhuǎn)型,確定了城中村出租物業(yè)轉(zhuǎn)型工作的總體思路、具體目標(biāo)和工作安排。我們的做法是,把整個轉(zhuǎn)型工作分成三組,在兩年時間里,按三步和三階段來推進。三組是指分別成立深入整治社會治安、環(huán)境改造綜合治理、人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等三個具體工作領(lǐng)導(dǎo)小組。三步是指,第一步,整治娛樂場所,加大對“黃賭毒黑”的打擊力度;第二步,通過改造城中村基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施,為轉(zhuǎn)型營造良好、舒適、方便的環(huán)境;第三步,引進大批正當(dāng)從業(yè)人員入住、新型產(chǎn)業(yè)進駐。三階段是指,第一階段重點突破,先在沙嘴、水圍村進行試點;第二階段同步啟動,在上步、沙尾、上沙、下沙四個村逐步推開;第三階段全面推開,取得經(jīng)驗后再在全區(qū)鋪開。目前,轉(zhuǎn)型工作已初見成效:城中村環(huán)境不斷好轉(zhuǎn),道路交通、地下排污管網(wǎng)、水電線路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善;引入物業(yè)管理工作總體進展順利,各城中村均設(shè)立了電子監(jiān)控系統(tǒng),全面覆蓋治安難點、熱點部位;安全隱患得到了有效控制。在區(qū)委、區(qū)政府的大力推動下,城中村與各大知名公司建立了合作關(guān)系,轄區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)員工、深圳中心區(qū)CBD的白領(lǐng)陸續(xù)以自由組合方式入住城中村出租屋,出租屋居住人員結(jié)構(gòu)自然置換,實現(xiàn)了“以正當(dāng)職業(yè)人口置換不健康職業(yè)人口及無業(yè)人員,以大企業(yè)、大集團人員隊伍置換個體零星分散租客”的置換目標(biāo),較好地解決了城中村居住人口密度大、非健康職業(yè)人員過于集中、人員素質(zhì)普遍較低、出租屋普遍存在消防安全和社會治安隱患等問題。
環(huán)境的優(yōu)化直接帶來了人氣和財氣的旺盛,以最早進行城中村娛樂場所整治的水圍股份公司為例,由于整治后環(huán)境的改善,直接帶動了出租物業(yè)收益的增長,村內(nèi)房屋出租率從改造前的60%達到了目前的100%,過去兩室一廳700~800元的租金升至1300~1500元,集體物業(yè)的月租也由每平方米30~40元增至現(xiàn)在的120~150元,許多知名商家也爭先進駐水圍謀求發(fā)展。水圍村的租住人員中,中心區(qū)及周邊企業(yè)的員工占總數(shù)的15%,有正當(dāng)職業(yè)的居住人口超過95%。
三、引進高端服務(wù)產(chǎn)業(yè),全面推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
推動物業(yè)租賃轉(zhuǎn)型、實現(xiàn)人口置換是轉(zhuǎn)型工作的根本,在這個基礎(chǔ)上,區(qū)委、區(qū)政府努力推進另一層面的轉(zhuǎn)型,即經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,兩者的同步推進,使城中村的經(jīng)濟形態(tài)逐步從單一的出租業(yè)向高端服務(wù)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。一是引導(dǎo)城中村空置物業(yè)發(fā)展品牌連鎖化商貿(mào)業(yè)。目前,水圍和沙嘴兩個試點村原來從事娛樂經(jīng)營的住宅已經(jīng)或正在恢復(fù)居住功能,整治后分別空置的1.6萬平方米和1萬平方米的物業(yè)已基本轉(zhuǎn)型,兩個村內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)均以服裝店、小百貨、日雜店、餐飲、美容美發(fā)等為主,業(yè)態(tài)布局日趨合理。二是對城中村舊工業(yè)區(qū)實施“廠房改造、產(chǎn)業(yè)置換”,著力引進高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)進駐城中村。其中,田面“設(shè)計之都”項目是以創(chuàng)意設(shè)計為主要內(nèi)容的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū),目前招商進展情況良好,已入駐的創(chuàng)意研究機構(gòu)達12家,有意向入駐的企業(yè)達500多家。另一個由沙尾舊工業(yè)區(qū)改造而成的“世紀(jì)工藝品文化廣場”項目總投資約7億元人民幣,是集購物、旅游、文化活動、創(chuàng)意設(shè)計于一體的綜合性場所,建成后預(yù)計年交易額近100億元,創(chuàng)造稅收近4億元,提供就業(yè)崗位近2萬個。目前一期工程已完成并開業(yè)。這兩個項目同時也是今年“文博會”的分會場。崗廈河園片區(qū)改造項目也已經(jīng)啟動。這些項目的建成和運營,大大帶動了城中村其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,城中村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化,經(jīng)濟業(yè)態(tài)逐步向高端化、多樣化發(fā)展,未來福田的各個城中村將成為我區(qū)規(guī)劃中的“環(huán)CBD高端產(chǎn)業(yè)帶”的重要組成部分,為城中村深度城市化提供了穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎(chǔ)和強有力的推動。
城中村問題在國內(nèi)許多大中城市中普遍存在,福田模式對城中村“改”變對策,使其“造”血于經(jīng)濟發(fā)展的創(chuàng)新“改造”思路,無疑是一個有益的探索。
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