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房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系的研究
自1999年以來,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到持續(xù)發(fā)展,有力地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但房?jī)r(jià)持續(xù)地上漲,增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般商品價(jià)格,引發(fā)了民眾對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的種種猜想。尤其在目前通漲壓力加大的形勢(shì)下,房?jī)r(jià)上漲也變得越發(fā)敏感。通貨膨脹是指流通中的貨幣數(shù)量超過經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所需的貨幣數(shù)量而引起的貨幣貶值和價(jià)格水平全面、持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。通貨膨脹率是貨幣超發(fā)部分與實(shí)際需要的貨幣量之比,用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度[1]。因?yàn)橥ㄘ浥蛎浥c房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系較復(fù)雜,難以直接對(duì)其進(jìn)行分析研究。正如通貨膨脹歸根結(jié)底是一個(gè)貨幣問題,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)可以說也是一種貨幣現(xiàn)象。本文根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量及通貨膨脹等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法找出房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣影響因素(貨幣供應(yīng)量),通過貨幣供應(yīng)量作為中間量探討房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹二者之間關(guān)系,從而進(jìn)行一些判斷并為宏觀經(jīng)濟(jì)決策提供理論基礎(chǔ)。
一、貨幣供應(yīng)量的概念、指標(biāo)及影響貨幣供應(yīng)量(也稱貨幣存量),是指全社會(huì)的貨幣存量,是全社會(huì)在某一時(shí)點(diǎn)承擔(dān)流通手段和支付手段的貨幣總現(xiàn)階段我國(guó)的貨幣供應(yīng)框架體系中,貨幣供應(yīng)量主要有以下幾個(gè)指標(biāo): M0 = 流通中現(xiàn)金 M1(狹義貨幣) = M0 + 非金融性
公司的活期存款 M2 (廣義貨幣) = M1 + 非金融性公司的定期存款+儲(chǔ)蓄存款+其他存款通常所說的貨幣供應(yīng)量,主要是指 M2 [3]。
通常來講,衡量貨幣供應(yīng)是否均衡的主要標(biāo)志是物價(jià)水平的基本穩(wěn)定。物價(jià)總指數(shù)變動(dòng)較大,則說明貨幣供求不均衡,反之則說明供求正常。
二、貨幣供應(yīng)量與通貨膨脹的關(guān)系研究
從貨幣分析法的一個(gè)公式:Md= P
L ( R , Y )我們可以得出,貨幣總需求
(M)與價(jià)格(P)、利率(R)和產(chǎn)出水平(國(guó)民收入-Y)有關(guān)。在利率
(R)相對(duì)穩(wěn)定的情況下,要保持物價(jià)的穩(wěn)定就要保證貨幣的供給隨著國(guó)民收入的增加而增加。過分地增大貨幣總量的供給就會(huì)造成通貨膨脹。通貨膨脹和貨幣供給是正相關(guān)關(guān)系[4]。
通貨膨脹與物價(jià)上漲是不同的經(jīng)濟(jì)范疇,但兩者又有一定的聯(lián)系,通貨膨脹昀為直接的表現(xiàn)就是物價(jià)上漲。因此,消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)CPI通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。
一般當(dāng)CPI增幅>3%時(shí)稱為通貨膨脹( INFLATION);當(dāng) CPI增幅 >5%,稱為嚴(yán)重的通貨膨脹(SERIES INFLATION)
貨幣大量投放發(fā)生1994年之前。在 1993年,廣義貨幣供應(yīng)量(M2 )的增長(zhǎng)率高達(dá)40%。1995-1996年,我國(guó)曾面臨較為嚴(yán)重的通貨膨脹,尤其是1994年,全國(guó)零售商品物價(jià)指數(shù)和居民消費(fèi)品價(jià)格上升超過20%。1995年,CPI指數(shù)也高達(dá)17.1%。由此可見,過量的資金是通貨膨脹的一個(gè)重要原因之一[5]。
而從1997年底(10月)起到2003年底我國(guó)零售物價(jià)總指數(shù)(RPI)連續(xù)下降, CPI從1998年3月起持續(xù)下降22個(gè)月。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)一般定義,可判定我國(guó)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)出現(xiàn)通貨緊縮現(xiàn)象。
2007年,CPI達(dá)到4.8%,依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)一般定義,經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入通貨膨脹階段。2008年2月,中國(guó)的通貨膨脹率躍至8.7%,創(chuàng)下了十二年來昀高點(diǎn) [6]。
三、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系研究
M2增長(zhǎng)率及CPI增長(zhǎng)呈現(xiàn)較大的相關(guān)性,但在 2004年出現(xiàn)了反常現(xiàn)象,原因是2004年,我國(guó)政府為了抑制投資過熱,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展,重點(diǎn)針對(duì)土地市場(chǎng)開展整頓,嚴(yán)格控制土地供給[7]。社會(huì)上形成了一種房地產(chǎn)價(jià)格將不斷上漲的心理預(yù)期,導(dǎo)致大量閑散資金出于投機(jī)目的流向房地產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)一步增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上漲。而另一方面, 2004年的貨幣供應(yīng)量卻較大下降,因而導(dǎo)致圖2出現(xiàn)的2004年的特殊情況。但從總體來看,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量是呈正相關(guān)關(guān)系的。
房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)貨幣需求的影響體現(xiàn)在三個(gè)方面:(1)財(cái)富效應(yīng),房地產(chǎn)價(jià)格的上升意味著人們名義財(cái)富的增加,貨幣需求相應(yīng)增加。(2)交易效應(yīng),房地產(chǎn)價(jià)格的上升往往伴隨著交易量的擴(kuò)張。成交量越大,需要用來完成媒介作用的貨幣就越多,相應(yīng)地,對(duì)貨幣的需求就越大。(3)替代效應(yīng),如房地產(chǎn)價(jià)格上漲,會(huì)使得人們調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),多持有房地產(chǎn),少持有貨幣,貨幣在人們資產(chǎn)組合的比重下降,會(huì)降低貨幣需求。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)貨幣需求的影響由這三方面的效應(yīng)共同決定,財(cái)富效應(yīng)和交易效應(yīng)增大了貨幣需求,而替代效應(yīng)減少了貨幣需求 [8]。
貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要表現(xiàn)在由于貨幣供應(yīng)量的增加,導(dǎo)致流通中的貨幣量增加,從而導(dǎo)致貨幣貶值,從而房地產(chǎn)價(jià)格上升。
四、通過貨幣供應(yīng)量分析通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系
通過以上的分析可以發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹之間均分別呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。從圖3同樣可以看出,1998-2007年來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹呈現(xiàn)較高的相關(guān)性。
這是由于當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí),流通中的貨幣數(shù)量可能會(huì)超過經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所需的貨幣數(shù)量而引起貨幣貶值和價(jià)格水平全面、持續(xù)上漲,將導(dǎo)致流通中的貨幣量增加,而導(dǎo)致通貨膨脹現(xiàn)象。另一方面,當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí),將導(dǎo)致流通中的貨幣量增加,這在一定程度上會(huì)使貨幣貶值,而貨幣貶值又會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格上升。而房地產(chǎn)價(jià)格的上漲或下降也在一定程度上影響貨幣供應(yīng)量的增加減少。
在一定區(qū)間范圍內(nèi),隨著貨幣供應(yīng)量的增加,有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)可獲得更多資金易于導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大帶動(dòng)作用將有利于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向正方發(fā)展,必然導(dǎo)致CPI的增長(zhǎng)。
但如果貨幣供應(yīng)量過多,首先易直接導(dǎo)致通貨膨脹。同時(shí),房?jī)r(jià)過度上漲造成經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)防性動(dòng)機(jī)增加過大,使儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)幅度過大(這對(duì)應(yīng)著消費(fèi)大幅縮減),就有可能對(duì)產(chǎn)出、通脹形成負(fù)面的影響,引發(fā)通貨緊縮;反之,如果房?jī)r(jià)上漲刺激消費(fèi)增長(zhǎng)(減少儲(chǔ)蓄),或者雖然使儲(chǔ)蓄增長(zhǎng),但增長(zhǎng)幅度低于投資的增長(zhǎng)幅度,則可能對(duì)產(chǎn)出起正向作用,進(jìn)而對(duì)物價(jià)水平產(chǎn)生向上的壓力[9]。
一致的相關(guān)性,兩條折線段的變化趨勢(shì)有很大相似性,圖表為這種相關(guān)性分析提供了有力的依據(jù),但各變量之間復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系還需要于更嚴(yán)密計(jì)量方法的檢驗(yàn)。
五、小結(jié)
本文通過以上有關(guān)歷年來房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及通貨膨脹數(shù)據(jù)和貨幣供應(yīng)量的研究,探討房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間的關(guān)系,研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間呈現(xiàn)高度相關(guān)關(guān)系。
考慮到在居民消費(fèi)中占較大比重的住房消費(fèi),直接影響居民的其他消費(fèi)支出,但因其存在投機(jī)性因素,目前還沒有納入到CPI指標(biāo)體系中,所以我國(guó)目前的CPI指標(biāo)體系還需要進(jìn)一步完善,并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)和對(duì)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)的準(zhǔn)確判斷,提防當(dāng)前和未來的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
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